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30家房企囤地23亿平方:我们的房价,是怎么被炒高的?

公众号【正解局】发布于:2019-12-25 整理:无聊逛网
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导读:这一年,你经历了什么? 这是一组关于投资人的真实故事。 临近岁末,投中网推出系列策划——2019,他们的这一年,终极拷问投资人: 为什么逃离,凭什么死守? 文丨柴佳音 编辑丨王庆武 来源丨投中网 “我撑不住了。”29岁的樊磊终于在2019年初被所在机构辞退

要遏制囤地之风,根本方法在于提高囤地的成本。


正解局出品


土地,是财富之母,也是房地产开发商生存发展的基本。


对于开发商来说,土地储备越多越有优势,土地囤得越久越能获得丰厚的利润。


中国房企究竟囤了多少地呢?房价又是如何被炒高的?



1. 数字:23.1亿平方米


“囤地”——起初有个好听的名字叫土地储备,后来储备着、拖延着不开发,就变成了“囤地”。


根据亿翰智库统计,2018年上市房企土地储备TOP30总量为23.1亿平方米,同比增加18.9%。


(2018年上市房企土地储备TOP30 来源:亿翰智库)


1亿平方米以上的房企有5家,其中碧桂园以约3.6亿平方米土储位列第一,恒大紧跟其后,土地储备约3亿平方米。


2019年1-11月,全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4409元/平方米。


以此推算,假设每平方土地储备价值1万元,仅碧桂园一家的土储身价超过3万亿。


要知道,碧桂园2018年的销售总额也不过7000亿元。


(2018年中国房地产销售额百亿榜企业)


财政部数据显示,2018年全国土地出让收入6.5万亿元,总额创下历史新高。


碧桂园、恒大两家房企的土地储备总价值,就超过2018年土地出让收入总额。


这足以可见,多少土地积压在房企手中。



2. 利益:投机暴富之道


房企为什么热衷囤地?


土地储备是房企后续开发的资本,代表了房企未来可售面积、货值。每年房企都会新购入土地,来保障企业的长远发展。


从这个角度看,囤地实为经营所需,情有可原。但很多房企,将囤地变成了一场纯粹的投机行为。


说到囤地,绕不开囤地教科书式人物——李嘉诚!


李嘉诚旗下的长江实业近年大肆售卖内地产业,准备撤资时,大家忽然发现,长江实业进入内地房地产市场这20年,仅做了一件事:


拿地后龟速开发,升值获利!


有媒体统计,在准备撤出前,长江实业内地29个项目中,有19个是处于正在开发状态,完工的才10个。


(长江实业内地地产项目开发进度 图片来源:中国经济周刊)


低买高卖,暴赚一笔。


例如,2007年长江实业在重庆南岸斥资约20亿购买近170万平米的土地,2018年欲卖出的时候涨到了200亿,轻松赚得180亿!


和记黄埔在北京的姚家园地块,囤地近6年,土地升值已超5.6倍。


今年10月,李嘉诚将8年前以19亿低价拿下的大连西岗山黑嘴子项目,作价40多亿卖给融创,转手赚了20个亿。


(新闻报道)


囤积土地市场价值和所需成本的差额,成为了房企“躺赚”的利润。



3. 恶果:房价上涨、资源浪费


地价通常决定了未来房价。这跟面粉涨价,带动面包涨价是一个道理。


社科院2018年报告显示,2017年土地价格与房价比值达到了0.68,也就是说土地成本占了房价的68%。


地价成本过高,直接推动房价上涨。


土拍大战,房企常常豪掷千金,地王频出。房企之所以敢于放开手脚,是因为有囤地这一招兜底。


如果“一不小心”拿了高价地王,成本太高卖不出去,索性囤起来,待三四年后再开发售卖。


届时,土地价格普涨,自然有利可图。


2016年,葛洲坝32.8亿元拿下南京河西G14地块,楼面价高达45213元/平米。


(葛洲坝拿下南京河西地王)


面粉价堪比面包价,如果当年开发上市,肯定巨亏。整整磨叽了3年,这块地才动工开发。


不妨将时间放得更长远些,六七年前开发商巨资拿下的地王,如果囤到今天,简直太便宜。


2018年,为遏制住飞涨的房价,限价等调控政策出台,房企的获利空间压缩了。


(2018年房地产调控政策次数创历史最高 图片来源:好奇心日报)


但这难不倒花样规避政策的房企——囤着!按照官方的说法是“捂盘惜售”,捂地升值!


原本计划投入市场,缓解住房供应紧张的房源,就这样人为地减少了供给,制造了一种供不应求的假象。


从这个意义上看,囤地不仅助长了房企拿地王的底气,还间接推高了房价。


2008年,和记黄埔以楼面价不到3000元/平方米拿下上海嘉定南翔地块。囤了5年,才于2013年开盘,毛坯房均价达3.1万元,超过土地成本10多倍。


国土资源部曾做过一次统计,截至2010年底,全国共查出闲置房地产用地2648宗,面积11944公顷。


如果把这些土地换算成实际商品房供应,以平均容积率2、每套住房90平方米计算,将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算,将会解决800多万人的住房问题。


(和记黄埔地产囤地导致规划中的中小学无法落地)


宝贵的土地资源,就这样被闲置浪费了。


囤地的恶果,最终由消费者埋单。



4. 疑问:如何遏制囤地之风?


面对房企恶意囤地,早在1999年,国土资源部就出台了《闲置土地处置办法》。其中规定:


闲置土地满1年的可征收土地闲置费,满2年以上的可无偿收回土地使用权。


但这难不倒精明的房企。


最基本的操作是——“龟速开发”,也就是钻政策的空子,动工了不能算空置了,或者找各种“不可抗力”停工,延误开发进度。


当遇到躲不过的检查时,就装模作样地在工地布置热闹开发现场。


更高阶的操作是——分期开发。按照国家相关规定,完成总投资的25%认定为开发,不是囤地。因此,分期开发式囤地就诞生了。


开发商可以将一个项目分为四期,在一期工程投资额25%达成后,二期、三期、四期的地皮就可能在晒太阳等十年后的买主了。


如果躲不过,就得乖乖受罚了。


广东东莞市海逸豪庭项目,和记黄埔1999年拿地,至2007年还未有开发迹象,被罚7915万元闲置费。


但这近8千万于土地升值收益来说,不过九牛一毛!


为了对付囤地,2012年7月1日新修订的《闲置土地处置办法》,更细化了处理规则。


然而事实是,再详尽的规定,也无法阻止房企钻空子。


在商言商,房企热衷囤地,无非是利益二字而已。


要遏制囤地之风,根本方法在于提高囤地的成本。


11月21日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在创新经济论坛上提出,炒高房价的主要动力就是炒地皮,并建议:


控制地价一个很重要办法就是规定买地的企业必须使用自有资金。


(黄奇帆提议)


同理,如果房企必须使用自有资金而非银行提供的低息资金囤地,那么,房企大量的自有资金就沉淀在土地上,资金链受限,便也无钱炒地、囤地了。


同时,政府应加大对违法囤地的处罚力度,提高罚金金额。


当囤地的成本大于收益,囤地之风必然终结。


本文原载于公众号【正解局】

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