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房价越跌越要买!

公众号【功夫财经】发布于:2020-03-15 整理:无聊逛网
上一篇:潘石屹又“跑”了?

导读:潘石屹在公众面前总是一脸笑呵呵的样子,但这种亲和力并未给人带来好感, 尤其是在这次疫情中,这位曾向哈佛大学捐赠1500万美元的亿万富豪给武汉捐“0元”,这一消息直接上了热搜。 而最近,潘石屹的热度居高不下,还有很重要的一个原因是其掌舵的SOHO中国传


01. 楼市告急


刚刚过去的2月份,应该是房地产史上最不堪回首的一段时间。
销售额:克而瑞数据显示,TOP100房企单月实现全口径销售金额3243.3亿元,环比降低43.8%,同比降低37.9%。土地成交:全国土地市场成交建筑面积仅为10073万平方米,环比降幅高达41%,同比降幅也接近两成。当然,最惨的是房价。中泰宏观发布的数据显示:100个监测城市中,2月房价下跌城市数量跳升至73个,相比1月增加了一倍多!如图所示,2月份房价下跌城市数量猛增。上次出现如此陡峭的增幅,还是在2014年。也就是说,时隔6年,房价下跌城市数量再次达到了70%-80%的高位。把时钟拨回到6年前,那一年发生了什么?2014年2月,杭州打响降价第一枪,单价降幅高达数千元,3-5月份开始蔓延全国。
2014年,杭州业主打砸沙盘中信建投黄文涛去年曾发布数据回顾:房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑,到2014年9月达到-1.1%。商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%。
图示来自中信建投证券研究所统计局在2014年8月份发布的70城房价指数显示,价格环比(比上月)下降的城市有68个,持平的城市有1个,上涨的城市有1个,创出10年来最大跌幅。全军覆没,怎么办?央行直接出售刺激购房需求,明确首套房贷款利率可低至7折,时隔两年多首次降息。随后,2015年3月到9月,累计降息3次,降低了75bp,全面降准2次,下调150bp。那个时候,年薪1500万的网红经济学家任泽平,还是国泰君安宏观分析师,他有感而发,说了一句话:这是2008年以来最具力度的救市政策!后来发生的事,大家都知道了。2016年,销售增速升至22.5%,地王频出,楼市四小龙横空出世,二三线城市房价一路上扬,到2016年9月,分别同比上涨14.9%和6.8%。2017年,在高基数和政策趋紧环境下,销售再度增长7.7%,年销售面积首次达到17亿平方米。

从京沪深到贫困县,从沿海到戈壁滩,从漠北到边陲,翻倍者比比皆是。



02. 未来降息的空间还很大

降息之威,乃至于此。中山证券首席经济学家李湛前天做了个回顾,自1998年房改以来,降息周期主要有2008年、2012年和2015年三轮。第一轮周期,在2008年4季度,央行总共降息了5次,到2009年3月份,销售面积迅速反弹。时隔1个季度,药到病除。第二轮周期,2012年6月、7月连续两次降息,到2013年1月,新建住宅价格同比指数才转负为正(此时已经有70城房价的统计了)。时隔半年,生龙活虎。第三轮周期,从2014年11月至2015年底,降息6次,到2015年12月份,房价增速回正。时隔1年,药效才开始起作用。注意每次周期时间上的变化:1个季度、半年、1年。显然,降息这个灵丹妙药,虽然效果每次都是立竿见影,可终究得有一副好身板才行,每次下的药越猛,后劲就越大。没办法,老中医也只有三板斧啊。现在,又该吃药了。不对,应该说药已经喂到嘴里了。从去年实行LPR报价后,1年期LPR累计调整了4次,累计下调26个基点。5年期以上LPR调整2次,累计下调10个基点,逆回购、MLF利率全部都在下降。降息周期只是刚刚开始。按经济学家李迅雷的测算,我国7天期逆回购政策利率有望降至2.25%以下,1年期MLF有望降至2.85%以下,十年期国债利率有望降至2.6%附近。
图示来自中泰证券研究所作为LPR的风向标,1年期MLF如果降到2.85%,比现在还要再低45个基点,可以想象未来降息的空间有多大。信号一个接一个。3月10日的国常会指出:抓紧出台普惠金融定向降准措施,并额外加大对股份制银行的降准力度。从2019年至今,央行先后4次宣布全面降准或定向降准,共计释放约3.4万亿元流动性。第一次是2019年1月4号,第二次是在5月6日,第三次是在9月6日,第四次是2020年1月1日,降准的节奏很有规律,每次间隔4个月。

这一次,时隔两个月,第5次降准可能比我们预想的更快



03.房子已成为坚不可摧的信仰


一边是73个城市房价下跌,另一边是降息周期再次开启。这是一场政策与市场规律之间的百米赛跑。俗话说:赢了会所XX,输了下海干活。毫无悬念的,这次很多人还押房地产会赢。2月20日,上海拍出310.5亿的总价地王。3月10日,广州拍出6.46万楼面价的单价地王。2月,北京10宗宅地平均溢价率为27%,环比涨20%。3月11日,深圳住建局发布9条措施,房企可申请解冻最多20%预售资金,市场一片欢腾。
深圳抢房潮,图示来自《证券日报》杭州摇号中签率低至个位数,深圳戴口罩抢豪宅,几千万的房子买起来不眨眼。你没看错:73个城市房价在下跌,地王和抢房潮同时出现,身处其中的人们,却丝毫没有感到违和。这就是中国楼市,基于过去10年的经验,曾经沧海的畅快,信心高涨的有点莫名其妙。哪怕窝在家里上着网课,哪怕戴着口罩防同事,哪怕大龄失业冒着断供风险,也要往楼市里挤。房子,已经形成了坚不可摧的信仰。这种信念,正在由房地产行业,扩散至上下游各个领域。看看库存积压的螺纹钢吧。螺纹钢周产量环比增加3.82万吨,上周社会库存1971.09万吨,环比增幅7.71%,钢厂库存776.24万吨,环比增幅2.08%。
螺纹钢总库存(样本厂库+35城社库)需求又有多少呢?截至3月8日,发电耗煤量恢复至正常的70.9%;全国零担物流恢复至去年旺季的55.5%,全国整车物流恢复至去年旺季的69.8%;水泥产能利用率为33%。住建部副部长倪虹前天说,我们国家从事建筑业生产的职工大概有5000万,从目前的统计看,到3月8日,全国房屋建筑和市政工程有19.25万个项目,现在复工的达到了11.19万个,占58.15%。神奇的地方就在这里:高库存+低需求+强预期,造就了螺纹钢近月合约强悍的升势。

信心比黄金还重要,诚不我欺。



04.撑死胆大,饿死胆小


再来看看大基建。

最近解读几十万亿新基建的文章,想必大家已经看吐了。

5G网络基站,特高压、新能源充电桩和数据中心,满打满算投资总额也只有4000亿,跟动辄几十万亿的预算目标来说,毛毛雨而已。

国泰君安花长春说:“新基建”项目在17多万亿PPP项目库中少的有点可怜,不足1000亿元,占比只有0.5%。


图示来自国泰君安证券研究所

类“新基建”项目,如轨道交通、园区开发、垃圾发电等,在PPP项目库中大约2.6万亿,占比14.7%左右。两者加总,只占整个PPP库的15%左右。

但这丝毫不影响市场对概念追逐的热情,哪怕所谓的“新基建”含金量并不高。

期市、股市的心态,与楼市简直是一个模子里刻出来的。

房价下跌-降息周期开启-去库存-大基建-流动性盛宴-房价涨-股市涨-有产者皆大欢喜。

即便现在我们只是处在链条里的第2阶段而已,但人们的乐观情绪,已经快溢出屏幕了。

经济学家洪灏有感而发:中国在岸市场成了黑暗中的灯塔,但我们的资产可能被“错误定价”了,中国目前确实是一个英雄。

错又如何?

哪怕央行老中医开的药,时效越来越长了。

哪怕疫情阴影正在摧毁全球化。

哪怕百城房价再次梦回2014年。

一切都阻挡不了一颗赚钱的心。

从这个角度来说,房地产市场、资本市场向“赌场化”演变的趋势会越来越明显:撑死胆大,饿死胆小。

原因很简单:悲观者往往正确,乐观者往往成功

本文经授权转载自大咖聊房(ID:dakaliaofang)。大咖聊房,集结房地产业内大咖,让你买房路上不踩坑!扫码获取更多精彩:

本文原载于公众号【功夫财经】

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导读:给八哥打 call 很多时候,踩在了风口上,猪都能飞上天,赶不上时运,是龙也得盘着。 如果把最近发生的很多事串联起来看的话,有两个重要信号,其实暗示的已经非常明显了。 如果说去年最大的城市黑马是深圳的话,那么今年,最大的可能,应该就是青岛! 目前,

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