无聊逛网

当前位置:无聊逛网>热文推荐>业主断粮,深圳豪宅降价1000万?

业主断粮,深圳豪宅降价1000万?

公众号【樱桃大房子】发布于:2020-04-07 整理:无聊逛网
上一篇:一件很重要的事,上次力哥忘说了!

导读:今天重播一则捡钱通知。 上周推送了 《国家给咱们退税发钱了》 ,说的是最近开始的2019年度个人所得税申报工作,这事史上头一遭,特别新鲜,又关系所有普通百姓切身利益,作为理财号,一定要科普下。 不过这种没啥深度观点的纯技术性理财话题,我现在都懒得

点击【樱桃大房子】关注并设为星标



深圳中介朋友圈这几天被一套降价1000万的房子刷屏了。
这套房是华侨城波托菲洛天鹅堡的一期楼王,而且是高楼层,247.28平米,总价1900万,单价只要7.68万/平米。据说业主是干外贸企业的,受疫情影响,资金链濒临断裂,急需卖房救急,要求购房者一次性付款。当然这只是我们圈内的传闻。但这房子真的是降价1000万吗?
我请熟悉的中介朋友帮我到贝壳内网查了一下这套房的调价记录,以及天鹅堡的其他房源放盘量,市场价格,做了一下对比。从放盘记录看,业主总共在中介委托过6次,最早是2018年5月放盘卖,2200万都没卖掉,2019年调高到2900万更无人问津,今年3月31日只好又降到1900万。
这就叫降价1000万?真相是,市场价从来就没值过2900万的房子,他非要说降价1000万了,那业主如果原来乱挂牌3900万,现在调到1900万,是不是要说降价2000万了?中介的炒作手法真是惊为天人啊!目前天鹅堡放盘的房源总共有54套,低楼层大户型的,最低有6万多的价格,而正常中楼层的,放盘价在7.9万左右。
就同户型来说,这套刷屏的房源大概只比市场价少了两三千块一平米吧,说降价1000万肯定是噱头啦。只是说业主这次受疫情影响调价到1900万,应该确实是缺粮,诚心想卖掉了。我听说外贸企业老板抛盘的还不止这一套两套。但这不是我今天要聊的重点。因为市场不好的时候,肯定是会有一些低于市场价的房源放出来。
但也要看到,深圳还有一批有钱人在等着买豪宅,今天我访问的一个80后新贵,他早就有新天鹅堡、深业中城、瑞府、中信红树湾等豪宅了。现在拿着7500万,准备买深圳湾即将开盘的一个公寓340平米的户型。他还要我关注深圳湾,这不是打击我嘛,同为80后,我连深圳湾的厕所都买不起好吗!
可以看到,华侨城天鹅堡的房子去年都在下调价格,因为那边的老大户型真的不好卖。
就说这套号称降价1000万的房子,2018年挂牌2200万,现在挂牌1900万,两年后挂牌价还是跌了!
而如果是换了深圳湾,大户型豪宅起码涨了50%以上。
所以说房子不同差别太大了!如果是深圳湾的好房子,有笋盘一出来马上就被抢了。但华侨城的还真不一定有人去买,除非真的特别低价,或者遇到了真正的改善型刚需,买来自己住。华侨城天鹅堡也算是深圳有名的三大豪宅区之一,声名在外啊,而且在南山,地段、环境都无可挑剔,为什么沦落至此呢?
我们可以看到,华侨城天鹅堡挂牌的这些房源特点,都是超过200多平米的大户型,高总价,1750万以上,楼龄老了点,一期是2001年开盘的,快20年的房子了,二期2005年,也有15年。上面我提到的那个80后富豪在新天鹅堡一期有套大豪宅,新天鹅堡的单价却要十五六万了。新天鹅堡一期二期也没有好学位,与老天鹅堡就因为产品品质,新旧不同,所以价格差一倍。比如同样250平米左右的4+1房,老天鹅堡只有3个卫生间,但新天鹅堡有5个卫生间,每个房间包括保姆房都有独立的卫生间,这户型设计的品质就明显升级了!但新天鹅堡三期因为产品定位高不成低不就的原因,大部分都是120平米三房左右的产品,所以也成了鸡肋,新房卖十二三万也卖的很差。他说华侨城环境自住确实很舒服,但老天鹅堡的房子太老了,小区和户型都被淘汰了,一期停车场连小区电梯都不通,这样的设计富豪能接受吗?买华侨城的也基本上都是自住为主,不太考虑投资升值。去年我的一个老乡就买了一套华侨城纯水岸的200多平米房子,因为住着舒服,总价2000万出头,能买得起,而同价位,同面积,在深圳湾和香蜜湖都买不到。所以你该明白了,自住客为主的片区,大家都不卖,换手率低!想要它升值是多么难!但要说超过10年的房子没有升值空间,香蜜湖可不答应,香蜜湖片区的大豪宅都是超过15年的楼龄了,现在单价大都在15万以上,而跟华侨城的区别就是香蜜湖带学位,华侨城不带学位。如果老天鹅堡有学位,绝对也是十多万的单价。
所以对于没有学位的华侨城来说,单纯有好环境附体,又老又大后,就成了刚需买不起,富豪看不上的尴尬二手货。富豪买房就跟男人看女人一样,喜新厌旧是常态。全国除了北京上海是特例外,(北京四合院、上海老租界的房子都是有历史有文化底蕴的,房子是无价之宝),大多数城市跟深圳一样,豪宅是会移动的。深圳富豪圈移动是很明显的,一路从东到西,从最初的盐田华侨城天麓,到罗湖银湖别墅区,到福田香蜜湖、南山华侨城到现在的深圳湾,尖子塔上的富人区都在迁移。未来十年之后,前海豪宅又还会超越深圳湾。我听成都的富姐也说过,成都富豪们居住区也在迁移,因为老豪宅区的房子老了之后,富豪们就喜欢住新豪宅。
毕竟房子的用材用料每年都在迭代更新,十年前最好的产品,十年之后肯定不是最好的。这跟手机每年都在升级换代是一样的道理。特别是很多城市的中心都在从老城区迁移到新区。所以这就造成了大户型的传统豪宅,一旦楼龄久了点,或者无学位,就会被时代抛弃,远远跑输大盘。
那我们从中应该吸取什么买房经验教训呢?
1)大户型豪宅,能买新房子,就不要买二手房。如果买二手大户型,一定要带有好学位,首选品质不错的次新房。如果很老旧,就不要买大户型学位房了,越小单价升的越快。2)同样总价位的房子,宁要中心小户型,不要郊区大户型,市内小户型升值会比郊区大户型更快,流动性更好。
同样是宝安区,我一个同学在宝安的郊区住着190平米的大复式,现在800多万都卖不出去,价格一直不动,而她在宝安中心的一套107平米的三房,已经飞涨到1200万了。
3)超过5-10年楼龄的大户型,就要考虑腾挪一下了,赶快换热点片区的新房,买好房子。
老天鹅堡一期02年入伙,5年之后,香蜜湖那时候才崛起,10年之后,才轮到深圳湾,如果天鹅堡业主能即时以旧换新换到香蜜湖或者深圳湾,那节奏就踩对了。4)千万不要去贪小便宜买楼梯房老破大的传统豪宅。升值慢,难卖!接盘侠少!

本文原载于公众号【樱桃大房子】

下一篇:瑞幸受损投资者或要3-10年才能获赔;中国今年会发生粮食危机吗;杭州第一轮消费券带动消费12.46亿元……

导读:热点 【瑞幸受损投资者或要3-10年才能获赔 】 针对瑞幸咖啡(LK.US)财务造假风波,多家美国律所的集体诉讼已经“在路上”。早在这次爆雷之前,美国部分律所就开始针对瑞幸咖啡发起了集体诉讼。起因是沽空机构浑水研究发布了针对瑞幸咖啡的匿名做空报告。(3

------分隔线----------------------------

图文欣赏

本月热点

热门Tag

无聊逛网  个人博客欢迎您的访问! 粤ICP备14095699号  

无聊逛网