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70年土地到期后要收费?

公众号【房东经济学】发布于:2020-06-15 整理:无聊逛网
上一篇:不是所有房子你都买不起

导读:买房是当代人一生中的大事,但并不是每个人当下都有实力买房。看看街上行色匆匆的成年人,每一个都在为生计奔波,每一个都在为钱财忙碌。 成年人的世界里没有容易二字,如今,买房已经成了婚恋选择最重要的条件之一,房子也剥夺了很多人的自信,没有房子连相

近期,全国人大正式表决通过了《民法典》,它将取代之前的《婚姻法》《继承法》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》等众多单一法律,将于2021年1月1日起正式实施。


细心的朋友已经注意到《民法典》中的一个细节,那就是有关土地续期的描述多了一句话。


《物权法》规定:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。


《民法典》规定:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期;续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。


增加的部分已经加粗了,大家应该不难理解其中含义。说白了就是未来土地到期后可能要收费,而符合某些条件的也可以减免费用。过去很多人对于“自动续费”的理解是免费,显然这种理解是错误的,《民法典》的增加备注相当于给市场打了一剂预防针,多了一句补充,从这个角度看是有进步意义的。但现在的表述仍然比较模糊,我们期待后续能得到更多细节。


实际上,早在2016年,就有相关人士向媒体表示土地使用权到期后将需要续费。

2016年的一则新闻



两个财产


如今,房产占据中国居民总资产的约70%,这个比例在部分高房价的热点城市甚至更高。在这种情况下,土地显得更加重要,因为居民买下一套房子,等于买了两个财产,一个是房屋本身,一个是房屋所占用范围内土地的使用权。


没有土地的房子值多少钱呢?不考虑土地,一套房的成本无非就是建房子过程中的建安费以及后续的装修,即使是在大城市,目前建安费大概也就是3000元/平米的样子,然后装修根据档次区别费用则各不相同,大多数装修费用在1000元/平米 - 5000元/平米之间。


目前一线城市平均房价在5万元/平米以上,其中80%都是土地价值,我们从土地市场也可以看出来,现在几乎所有城市的土地竞拍,最后土地的楼面价都接近甚至超过周边的二手房价格(楼面价是指这块地按照限制容积率计算后,未来每平米建筑面积对应的土地成本)。


换句话说:没有土地,你的房子根本就不值钱。



是否合理 - 地价等于预支房产税


目前,中国住宅土地的使用权一般为70年,其实70年的期限是非常合理的,因为中国的房产没有任何持有成本,由于楼面价接近于房价,这相当于年化1/70 = 1.43%的地税而已。 


要知道,全世界的不动产,只要是没有持有成本,那么土地使用权就有年限(中国);而如果土地享有永久使用权(美国),那么房产就有持有成本。 


美国并不是天堂,美国和其他一些国家的地税(房产税)制度相当于业主70年间累计花掉近一套房的价格用于地税的缴纳,他们的优势只是在于征收的过程可行性更高,可持续性更强而已。经过我们上面的简单计算,两种方式的本质其实是一样的,即居民必须为占用土地而花钱,全世界都是这样。只是中国的业主在购买房子的时候一次性预支了70年的土地费用。


所以,在未来不征收房产税的假设下,土地70年到期后的续费我个人认为是合理的。而到时的续费也可以采用每年续一次的方式,顺其自然地从土地拍卖这种一次性红利转型为地税形式的可持续税源,这样对业主来说更加可承受,对国家来说收入也更加稳定持久。



续费案例 - 三分之一房价总额


虽然对大多数人来说,70年土地使用权到期还是一件很远的事情,但土地续费的情况也不是没有发生过,最早的一次案例来自温州。


2016年,温州有一批20年土地使用权的房子陆续到期。当地的做法是如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期,交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元(房产交易价的1/3到一半)的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇,在社会各界引发热议和关注。


为什么温州会有20年的土地使用权呢?原来在不超过70年的前提下,温州市为了顺利推进国有土地使用权出让工作,将土地使用权按20-70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额,由此便出现了一批住宅用地的使用权期限为20年的特殊情况。从2015年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。另据温州市国土资源局初步摸索和排查,仅在温州市区,土地使用年限在2017年12月31日前过期的房产就有600多套。


我们暂不清楚温州那次续费究竟续了多少年,如果是70年,那么对于业主来说其实是划算的,因为周边房企的地价成本接近二手房房价,而业主只需三分之一的房价就可以再用70年,但如果是续费20年,那就有点亏了。



不确定性


《民法典》在自动续期的表述之后加上“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理”这句话,比过去《物权法》的表述更加清晰,但这种清晰度还是远远不够的。作为业主,我们需要知道依照哪一条法律法规?费率是多少?如何缴纳和减免?


这些信息越早告诉业主越好,这可以让广大居民更加安心、更有信心。


说到底,买房这种大事,最害怕的可能还不是房价的涨跌,而是后续规则的不确定性。


举个例子,比如你在某个发达国家的某个城市买房,那么买房后怎样出租、房产税率是多少、每年税基怎么调、遗产税怎样豁免等等,这些都是黑纸白字的法律规则且几乎不可改的。所有你能想到的问题,别人都写明了,那么作为业主,心里自然就觉得踏实,因为大多要点是业主可以掌控的(业主也应该有这种掌控的权利),不动产作为大项资产,不仅是它本身不可移动,更重要的是规则要稳定,否则业主又怎么做到“有恒产者有恒心”?


假如你买一套房子,买后忽然给你改一个学区,过两天再来一波限售,过两年再上个房产税,再过几年搞不好又给你推个遗产税,土地到期后如何处理也尚不明确,你将完全不知道后面会发生什么,在发生的过程中也完全没有表达诉求和参与的空间。


这就是我不建议现在掏空“六个钱包”、拿出全部家当出来买房的原因,因为你的钱是辛苦赚来的血汗钱,但却没有得到业主相应的尊重与权利,甚至不能决定自己名下资产的命运。在这种情况下,即使是房价的上涨,对业主而言也不过只是一种心里安慰。


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本文原载于公众号【房东经济学】

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