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恍然大悟!高层敲打房地产,意图竟是......

公众号【功夫财经】发布于:2020-09-01 整理:无聊逛网
上一篇:美元大洪水,正在淹没全世界……

导读:给财主打 call 为了美国资本市场和联邦政府的利益,美联储誓言要将美元宽松货币政策进行到底。 美联储誓将印钞进行到底,最终结果一定是全世界范围内全体信用货币价值的重估。美元内循环+美元外循环必然造成全球信用货币同时贬值的情况,在二战以来一直都是


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今年楼市的消息多是利空。
关于房地产调控,最高层面已经再三强调“房住不炒”,也用实际行动表达了出来。年初驻马店、广州、海宁、青岛等城市试探性的松绑楼市,政策还没暖热又给一巴掌拍了回去。深圳楼市暴涨,市政府从长沙学成归来之后,一剑封喉,出台了史上最严调控,堵死了所有的漏洞。7月24日房地产座谈会召开,调控的模范城市和需提前敲打的热点城市同坐一桌,最高层面再次强调,不将房地产作为短期刺激经济的手段。8月20日,央行联合住建部召集房地产公司面谈,重点关注房企的融资“三条红线”,从金融端为房企降杠杆,防止资金从供给端流入房地产。不少人都认为,政府对房地产行业下“死手”了,地产行业大势已去。市场之上也是一片哀鸣,对于房地产的未来,悲观情绪蔓延。诸位真是会错意了。判断一项政策我们要看实施的背景,政府是在什么样的背景下出台这一系列的政策的。这样我们才能理解政策出台背后的真实意图。

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这一系列政策出台的背景非常特殊。2020年是必须载入史册的一年,这一年发生太多事情。疫情在全球蔓延,全球经济陷入泥潭、中美贸易战、粮食危机等等,这些都给我国未来经济的发展带来一些不确定性。越是在不确定性增加的时刻越来保持经济的稳定发展,这是高层的共识。房地产行业,作为拉动经济的主力行业,牵一发而动全身。这样一个重要的行业,在今年必须保持稳定。然而,今年又是极易掀起房价暴涨的年份。受美国无限量化宽松政策影响,全球货币大放水,我国也未能置身之外。2020年央行数次降准、降息,同时利用MIF和逆回购向市场投放了大量货币。根据央行公布的数据,2020年上半年人民币贷款增加12.09万亿元,6月末,广义货币(M2)余额213.49万亿元,同比增长11.1%。这已经是M2连续4个月保持两位数增长。7月M2同比增速10.7%,依然处于高位。我们习惯粗略地用M2增速减去GDP来计算通货膨胀的速度,根据统计局数据,2020年上半年GDP增速同比-1.6%,再结合上半年M2的增速,由此可见货币放水的程度。大水漫灌,极易推高资产价格。房子作为国人最重要的一项资产,在这样的环境下,价格容易发生暴涨。但基于经济的稳定发展需要,这个时期,房价暴涨这种情况是绝对不能出现的。如果再来一波2016年的房地产行情,经济有很大可能面临系统性危机的巨大风险。

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对于2016年一二线城市的房价暴涨,大家还记忆犹新。不少人捶胸顿足,恨不能时光倒流,在2016年前多买两套房。那轮房价暴涨,完全是脱离经济基本面的货币现象。货币放水,流入到房地产市场,对于房价的刺激是直接而猛烈的。这也是引发历次楼市暴涨的主要原因。大量的货币流入房地产,传导至房价,是需求和供给端双重发力,相互作用。在需求端,基于宽松的货币政策,人们手里可能调动的资金多了起来,考虑到避险、升值、保值等方面的需求,人们购房意愿更强。之前没有购房意向的人可能会产生购房需求,之前考虑购房的人可能会将购房的动作提前,从而在短期内住房市场产生需求的聚集。造成住房市场上的供不应求,供给一定,需求增加时房价自然而然的就上涨了。在供给端,货币放水,房企融资渠道更宽,资金成本降低,资金充裕,更有拿地的意愿和需求。而土地供给是由政府把控的,每一年的供地也是根据年初排布的供地计划进行出让的,并不会跟随土地市场供求的变化增加或者减少供地。由此造成了同一块土地多家房企竞拍,从而不断抬高溢价,产生地王。地王的影响是广泛的,它会传导至住房市场,拉升人们对于房价的预期。当“面粉贵过面包”时,便会引发人们恐慌性的购房。2016年是有史以来最大的“地王年”,一二线热点城市全年诞生了350余宗地王。2016年7月,融信中国以110.1亿元一举拿下上海静安区一宗土地,楼面价格高达10.03万/㎡。这一单价地王记录至今未破。每一次地王的产生便是一次房价上涨的高潮,2016年,万科拿下郑州“郑纺机地王”之后,郑州房价开启狂涨模式。街头巷尾都在谈论房子,不少人请假看房抢房,有些楼盘一个小时涨一次价。货币之水流入房地产市场,由此从需求、供给端双重发力,在短时间内推升了房价,形成了暴涨。

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房价的暴涨对于经济的危害是巨大的。一方面,它挤压了实体经济的发展。高房价使得企业的人工、材料等各项成本上升,企业利润下降。不少企业辛辛苦苦一年,还不如投资一线城市一套房挣得多。另外,由于房地产套利的存在,造成了实体投资的意愿下降。而实体是强国之本,所以需要控制房价的暴涨,消除人们对于房价上涨的预期,从而将资金引流到实体经济之上。另一方面,它影响了居民消费,同时加大了系统性的金融风险。房价的暴涨吞噬了居民的积蓄,透支了居民的消费力,居民家庭杠杆攀升。银行房贷规模扩大,一旦出现问题,极易引发系统性的金融风险。所以,政府要严防房价暴涨,特别是今年这种货币大放水的时间点,要严防资金流入房地产。2016年的那轮暴涨已经产生了巨大的房价泡沫,如果再来一轮,后果将不堪设想。话说回来,政府严防房价暴涨,并不等于要抑制房地产发展,恰恰相反,政府此时采取重重限购的举措,是为了房地产更长远的发展。作为曾经的国民经济支柱型产业,房地产特殊在它在具有金融属性的同时还是实体经济。今年“内循环经济”概念被高层提了出来,何为内循环经济,简单的可以理解为国内的供给和需求形成循环。再具体一些,之前投资、消费、出口是我国经济发展的三驾马车,现在出口折戟了,我们要依仗投资和消费来拉动经济。而房地产产业链条长,占固定资产投资比重高,对经济的贡献比例也较高。对于制造业、服务业有较强的带动作用,同时对财政收入影响巨大。对于这样一个拉动国民经济的主导产业,在没有找到新的可替代产业之前,政府仍然会继续支持它的发展。所以,那些天天吆喝房地产行业不行的人可以歇歇了,这依然是一个可以长久发展的行业。未来房价,将会是基于基本面的上涨,对于普通人来说,核心地段的房产依然是可以投资的资产。

购房指导


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本文原载于公众号【功夫财经】

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