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国家给这6亿人,吃了定心丸

公众号【力哥理财】发布于:2020-10-26 整理:无聊逛网
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导读:● 杀的是估值。 以今天杀的茅台为例,业绩上营收和净利润增速接近个位数,而且连续五个季度增速都在收窄,却能给到将近50倍的滚动市盈率。 今年医药科技消费带头的结构性行情下,类似的情况比比皆是。 预期打得太满,先price in了,结果业绩跟不上没法消化


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农村宅基地的继承问题,一直是城里打工的农二代特别关心的核心利益问题,最近多部委在《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》中,给出了明确说法:


农民的宅基地使用权,可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。


很多城里人可能对农村土地房屋情况不太了解,我先简单科普下。



01


中国是社会主义国家,为避免资本主义生产资料私有制带来的诸多弊端,过去一直强调公有制。


但集体公社少了一头牛,没有哪个社员会上心找,但自家丢了一只鸡,就会哭天抢地急得团团转,这是人自私自利的天性决定的,不管什么制度都改变不了。


搞公有制,吃大锅饭,结果就是三个和尚没水喝,大家一起饿肚子。



改革开放后,为激发老百姓的创富积极性,公有制开始向私有制妥协,也就是中学政治课本上画圈要背的那句“公有制为主体、多种所有制经济共同发展”。


到如今,沿海发达地区,早就是私有制占主体,公有制打辅助了。


越是内陆贫穷落后地区,政府越是腐败低效朝南坐,加上当地老百姓意识形态、地理环境、资本倾向等各方面因素,决定了私有制经济越是发展不起来,还是公有制经济占主体,大家总喜欢拿东北说事,其实西北西南整体上也好不到哪去。



02


土地是最重要的生产资料,房子是中国人最看重的核心资产,所以这个问题的妥协结果是:土地还是公家的,房子是你自家的。


我们买下的房子(钢筋水泥)永远是我们的私人财产,神圣不可侵犯,但下面的土地是国家的,我们只是向国家长期租用了这块地的使用权,对普通住宅来说,租期70年。



所谓土地财政,也就是开发商缴纳的“土地出让金”,本质上就是这70年的长期租金,一口气都交地方政府了。


那70年产权到期后,怎么办?


根据《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。


但到底是免费自动续期,还是再补交一笔“租金”后续期,没明说。


非得再交一笔钱才能续期,那如果产权人不交,难道还要强制收回土地,把我房子拆了不成?


显然不敢。


明说免费续期,老百姓马上就炸了。


有的土地一口气交了70年使用权的土地出让金,有的只有50年(工业和综合用地)、40年(商业用地),如果到期后都一样免费续期,那交70年的不是亏大了?


不限购的酒店式公寓之所以价格比同地段普通住宅便宜很多,一定程度上也是因为使用权少了30年。


所以现实情况是冷处理,哪怕土地使用权到期,继续住,没人管。


长期看,解决这个问题的办法是开征房地产税——免费自动续期,但超标房产要每年交税。


既提高房屋持有成本,遏制投资投资需求,平抑房价,又给地方政府提供了更长久稳定的税源,“土地国有,房屋私有”的矛盾自然不了了之。



03


上面说的主要是城镇,农村土地大多是村集体所有,大致分别农业用地(种地用的)、建设用地(比如一些水利电力设施)和宅基地(给农户留下的院子,可以用来盖房子)。


宅基地上盖的房子,也能登记注册,国家也认可你的产权归属,但不能上市交易,因为这土地是村集体的,你只有使用权,没有支配权。


你说城里的建设用地不也只有使用权,咋能上市交易?


因为开发商给政府交了70年土地出让金,但宅基地是村里免费分给你的。



如果没交过土地出让金的农村土地上盖的像模像样的商品房,也就是所谓的“小产权房”,也能上市交易,立刻会把周边城市里正规商品房价格打崩,会闹得天下大乱。


比如深圳东莞那边有许多小产权房,都建在农村土地上,没交过土地出让金,自然价格低廉。


那我能不能补交土地出让金,把小产权房转正呢?


不行。


因为土地性质不一样。


城里的土地,属于国家(全民所有),哪怕不是建设用地,去政府补交出让金也可以办理土地性质变更,但农村的土地,属于集体,就是村里那几百号人,没法这么搞。


所以小产权房永远不会在法律上转正,实在囊中羞涩,买下自住可以,国家不至于强行把你买的小产权房拆了,但投资千万别碰。



04


但深圳东莞那边的农民,还有北上近郊农民,一拆迁就财务自由,只是中国数亿农民中,千里挑一的幸运儿,不具备普遍性。


更多老家远离沿海地区和中心大城市的农民,守着家里一亩三分地,只有受穷吃土的命,年轻人只能外出打工。


这个话题,我在《农村还有希望吗?》一文中详细剖析过,有兴趣的可以看下。



很多农二代常年在城里打工,也想在城里买房落户,让娃接受城里更好的教育,但很多城市买房上学都有户口要求。


现在连西安郑州这样的强二线城市都基本放开落户拼命抢人了,那要不要把农业户口转为非农户口呢?


很多人不愿意,就是怕户口迁走后,宅基地被收回,以后村里的好事都没自己份儿了。


中国现在还有5.5-6亿农民,这次国家给他们吃了颗定心丸。


放心,哪怕子女把户口迁城里了,将来老人走了,农村的宅基地也可以继承。


国家意思很明显,赶农民进城。


中国现在一二三产占比分别是6%、38%、56%,随着中国逐渐走向发达国家,未来20年,三产占比会逐渐提升到70%+,三产大量集中在城市,需要大量劳动力,而农村则不需要那么多劳动力,所以赶农民进城是国家战略目标。


就算户口迁走,在城里买房安家,农村老宅土地也还是你的,这下放心了吧?


但有个前提,宅基地上得有房子。


不管户口在哪,你们家能永续继承的私有财产,只是房子。


如果没房子,土地归集体,你就没法单独继承。



05


那到底要不要把户口迁城里?


因人而异。


首先看宅基地在哪里。


如果是大城市近郊的宅基地,随着城市不断扩张,未来20年动拆迁可能性很大,那力哥建议尽量还是留着农村户口,这是一张“期权”。


如果方圆百里不挨着任何一座大城市,那就看你的家庭需求。


一般来说,远离大城市,又没法上市交易的农村房子,没有多大价值。



我们总说房价连年涨,害苦老百姓,其实房子是钢筋水泥,时间越久越贬值,真正涨价的是土地。


小城镇房价5K,4K是建造成本,1K是土地成本,80%注定贬值的资产,要靠20%可能升值也可能贬值的资产拉回来。


北上深房价10万,4K是建造成本,9.6万是土地成本,4%注定贬值的资产,搭配96%越来越稀缺,注定长期升值的资产。


谁更有投资价值,不是一目了然吗?


你说做农家乐呢?


可以,但也得花上很多人力物力财力,还要承担经营不善的风险。



如果周围没有形成农村旅游的成熟环境,就你一家搞,根本租不出去。


如果恰巧位于知名景区附近,周边肯定无数民宿和你竞争,你凭什么胜出?


所以农村老宅的主要功能,还是给自己住。


如果你已在城里安家,打定主意这辈子不回农村,也把父母接到城里一起住,他们对老家也没那么强的眷恋,准备一直城里住下去,那农村老宅,真可有可无,农村户口,更没啥好留恋。


但如果父母还想留在农村,甚至你自己对老家还有很强的眷恋,希望在老家留一个窝,逢年过节可以回来住住,或者自己以后想回农村养老,但现在又得在城里安家,必须把户口迁走,那最好的选择,是户口迁走前先把老宅修缮一下。


如果老宅非常破旧,年久失修,就算以后想推倒重建,没有当地户口,也不准。


在与众多网友的交流中,我发现不少迫于生计进城打工的农二代,对退休后回农村养老还是有所向往的。
一是现在农村的基础设施越来越好,道路修整一新,只要买俩私家车,来往周边城市不再那么辛苦费时。
二是很多农村人有钱了,新盖的小别墅不但面积大,有地暖有空调,城里有的家电农村也有,住得也挺舒服。
三是农村空气质量一般比城市好,还可以在自家院子养花种菜,生活成本也比较低,日子过得更悠闲。
只不过习惯了城市生活,退休后是否还能适应农村生活,特别是年轻人越来越少的农村,加上儿孙亲友都不在身边,几十年后,田园诗般的农村养老梦是否真适合自己,还有未知数。

日暮乡关何处是?烟波江上使人愁。


此情可待成追忆,只是当时已惘然。




 

本文原载于公众号【力哥理财】

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