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房地产老板们急眼了 ……

公众号【大猫财经】发布于:2020-11-25 整理:无聊逛网
上一篇:违约潮序幕开启,千万别抱着理财的一腔热情…被割了韭菜!| 米筐原创

导读:▲米筐投资提醒:音频大小为10M 01 违约潮起 信用债违约潮继续、没有停止的迹象,反而更像是才刚刚拉开序幕。 11月19日,福建地产企业发行的“18福晟02”债券,因未能支付到期的6.31亿本息,而构成实质性违约, 这是今年出现的第115只违约债券。 当日,共有1

作者| 猫哥

来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)


01

房地产的好日子要到头了?


最近这几天都在疯传大牌地产商富力大裁员的事,有的说已经裁了30%,有的说裁了40%。



富力的回应是,这是诽谤,已经报案。


自打2017年入手了万达的77个酒店,富力就一直被牢牢关注,虽然是6折的价格,但要想盘活确实也挺费劲的,一直亏不停。据说在2020年的年会上,着了急的董事长李思廉把富力的区域负责人骂了一个遍,说他们花钱投了一些烂项目,让富力的资金这么紧张。


还有更惨的,2020年4月,富力在海南香水湾开发的富力湾摊上事儿了,B区的C-06、C-07地块没有按规划盖房,所以32栋低层建筑得拆,海边的低层建筑就是别墅了,而且是房价最贵的县城里面,直接损失了好几亿。



前几天,富力把广州国际机场综合物流园70%的股权卖了,作价44.1亿卖给了黑石,当然这笔买卖还是赚的,富力公告说,这笔钱将用来降负债。


要搁几年前,说富力卖资产还债那真是笑话,可现在,焦虑的可不止富力,大把的房地产老板都在突击卖资产。


绿地在卖上海和江苏的14个项目27个物业,如果都卖出去,大概可以获得231亿的回笼资金,绿地说,出售物业是常态,建成了自然要卖,升值了也可以卖,这是绿地的长期策略。


策略是策略,但大家都知道这是为了回血,虽然很无奈,但,再强的人也打不过大环境。


02

进入11月份,产权交易所也非常热闹,在北京产权交易所,全年有49个房地产公司挂牌,11月就占了20个,还全是国企、央企级别的。



为啥卖呢?也挺有意思的:


有甩包袱的,比如新兴际华甩卖了一家“资不抵债”的物业公司,1万就卖了,买家可以实现控股,和央企成为合作伙伴;


还有地也不要了的,比如首开,手里有北京大兴的两块地与路劲合作开发,但是首开自己还没出钱,干脆就不出了,49%的权益,一个点一万就卖了;


卖得最多的,还是华侨城和中国金茂,各卖了4家公司,底价分别是25.84亿和24.3亿;


招商蛇口虽然没有华侨城和金茂卖得多,但是两个项目清仓,也要收36.98亿。这两个项目跟今年初深圳市民戴口罩去争抢的豪宅太子湾·湾玺项目在同一个地块,湾玺一栋楼收金23亿,那这两个项目为啥不留着呢?原因简单,一个得建商办,一个得建仓储,赚钱能力都不行,那就干脆卖了吧;


还有一些企业,干脆退出房地产了。


比如山东钢铁集团作价20.72亿,直接把山钢地产出清了,山钢地产旗下还有若干地产公司,在山东及华东多地都有项目,不过收入一般,负债却有100多亿,所以山钢要求接盘的得是TOP50的房企。不过,这个时候,恐怕TOP50房企也不一定能吃得下。


03

为啥大家纷纷抛售呢?


用万科的话说,大家都想活下去、活得好。


因为,距离传说中的“三道红线、四档管理”执行,只剩下一个多月的时间了,TOP房企也自顾不暇了。


这个政策到底啥时候执行还有点争议,政策刚流传出来的时候,还在为2021年还是2023年施行吵个不停,但是随着环境的改变和被爆参会的房企的谨慎态度,2021的说法就越来越被市场接受,大家的求生欲就越来越旺盛。


前两天,央行行长在《央行政策研究》上发了一篇文章,特意强调了“加强对房地产市场融资状况的全面监测”。


但是,面对“三道红线”,想达标,真的是太难了。


三道红线到底指的是什么呢?

●  红线1:净负债率大于100%;


●  红线2:剔除预收款后的资产负债率大于70%;


●  红线3:现金短债比小于1.0倍。


如果超过红线会怎么样呢?那会按四档管理:

 三道红线全中,进“红”档,有息负债就不能再增加,不负债怎么做房地产呢?


 踩中2条进“橙”档,年增速不得超过 5%;


●  踩中1条进“黄”档,年增速不得超过 10%;


●  1条未中进“绿”档,年增速不得超过 15%。


三道红线刚出来的时候,就有人给Top房企拉了清单,黄档最多,红橙两档也不少,绿色安全过关的太少了,而如今,企业也发了最新一期的报表,结果很明显,大家都在玩命降负债,结果怎么样呢?


红的依然红,橙的依然橙,正在卖资产的富力降了两项,而绿地更惨,三项全升,距离达标越来越远,本来荣盛发展有望到黄档的,现金短债比安全了,但是净负债率却又翻红了,过关太难了。


而且,增速上限15%,想要再激进扩张,恐怕就得再想想了。



不得不佩服的是央企的觉悟,华侨城的“96.4%、69.6%、1.07”的成绩其实算是安全的,但是这种低分飘过的及格线,显然还是不够的,卖卖资产,可能会更好一点;招商蛇口不仅是卖资产,之前买资产的计划也流产了,钱跟不上都白搭。


且得挣扎一阵子呢,恐怕在三道红线之后,房地产的苦日子恐怕就要开始了。


04

接下来,可能要面对的是两件事儿了:


一些地方的房价可能会友好一些了。


一方面抢地这事儿要少了,因为抢地可是真的需要大钱才能完成,没钱了,自然低价可能要回落一些。


而另一方面,虽然卖资产能够回笼些钱,但是对于房企来讲,其实资金回笼的速度还是不如盖房、卖房,周转速度起来了,钱才能回得更快,想周转速度快,现在最快的路子可能就是降价了,不少房企在旺季也是通过打折的方式来回笼资金的。


现在,地方也在跟着吆喝,哈尔滨就已经开始鼓励房企打折了,群众喜闻乐见,就看房企的诚意了,不过像深圳这样的城市,打折可能还轮不上,不然招商也不会死攥着宅地不放。


还有就是,新的破产潮可能也要跟着来了。


其实,看看那些被抛售的公司,如果真的仔细把账算下来,其实也不咋划算,但是它们有靠山,即便是卖了,还能在市场上游一轮,而对于一些中小地产商而言,再次遇到融资渠道锁死,没钱,就只有死了。


所以,房价可能低了,但是烂尾的风险更高了,也别高兴得太早。


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撰文| 连东

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本文原载于公众号【大猫财经】

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