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深圳,终于动真格了!

公众号【功夫财经】发布于:2020-11-25 整理:无聊逛网
上一篇:特朗普政府正式通知拜登进行权力交接;马斯克超越盖茨成全球第二富豪|功夫日报

导读:■文|小师妹 热点 1279亿美元!特斯拉创始人马斯克超越盖茨成全球第二富豪 当地时间11月23日,据彭博社报道,49岁的特斯拉创始人兼CEO埃

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深圳楼市正在“上锁”,当然主要是对炒房客上锁,对于刚需是利好。

深圳的“购房诚意登记上线”链接也出现在某APP,这绝对不是偶然的,而是长沙学习成果的一部分。深圳的房地产市场正在被超速抽离金融属性,实际上也在快速离开香港模式,具有了更多“计划性”和强干预的味道。

深圳楼市是全国的焦点和风向标,所以深圳楼市的每一个微小信息都会引起全国人民关注。

这几天有两个新闻让很多人,尤其是炒房客心头一紧:

其一,官方的购房诚意登记系统正式上线,“打新”规则将发生改变。

其二,11月23日,深圳一次性出让8宗居住用地,总成交价近340亿元。其中7宗地建设普通商品房都是采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让,并限制商品房入市均价。
我的看法是,深圳楼市正在“上锁”,当然主要是对炒房客上锁,对于刚需是利好。深圳楼市将迎来平台期,大跌固然不可能,经济增速和人口增速摆在那里,但是大涨也就基本没戏了,小涨小跌将成为深圳楼市新常态。一大波借助深圳楼市炒作发财的人,将被这把“锁”挡在门外,最终出局。你可以说不够“市场化”,但它就是发生了。

在土地政策以及房地产税没有大消息之前,深圳楼市未来只有两个故事:“严防”+“锁死”


01深圳住建局放大招

11月20日,有媒体记者在某APP看到“购房诚意登记上线”的链接。如果你是卖房者,你需要下载并登录这个APP,进入“购房诚意登记”,选择项目进行购房登记。这个“购房诚意登记上线”就是市场此前流传的购房认筹APP系统,推动者是深圳住建局,目前已经得到该局的确认回复。
深圳住建局也是被逼急了,7月8日去长沙“取经”,回来之后推出“7.15新政”。应该说对市场的调控作用还是有效的,至少假离婚炒房等方法已经被堵上了绝大部分漏洞,炒房客成本大大提高,二手房交易量大跌。


相比7月最高峰的成交套数套暴跌57%

更多炒房客把精力完全转移到“打新”上面,炒房客已经在“打新”方面形成了完整的产业链和精细的分工,专业的炒房“打新”链条是这样的:有人负责出购房资格,有人负责出钱,有人负责出货……只要能“打中”一套新房,转手至少赚500万的神话已经在市场上广泛流传,这让深圳住建局其实承受了压力。但是短期内又不可能让二手房和新房在价格上并轨,因为这样做的确会让部分手头拮据的刚需陷入绝望,并不是每一个去“打新”的买房者都是炒房客。此时,深圳住建局只能放大招,学习长沙经验,给新房“上锁”。长沙早在2017年就有一套购房程序——拟购房人在开发商处填写《长沙市购房资格确认申请表》,交资料,并上传到市房屋交易管理中心,后续还有公安、社保等部门予以核实,经过一系列的流程之后,符合购房资格的才能买房。当然,11月16日,长沙这套流程已经升级——升级后的长沙市房屋网签备案平台和“长沙住房”APP全新上线,平台端口延伸至房地产开发企业、金融机构、公积金中心、经纪机构。4天后,深圳的“购房诚意登记上线”链接也出现在某APP,这绝对不是偶然的,而是长沙学习成果的一部分。也许,炒房客还有空子可钻,但是根据此前一封深圳住建局对于购房者信访购房问题的回复函,我们知道“该APP将积极沟通民政、社保、公安等部门,实现数据共享”,应该说力度很大。最狠的是,打击了开发商的销售造势和引入了个人诚信记录这个“大杀器”。也就是说,今后深圳所有预售楼盘项目在取得预售许可证后,都会在购房诚意登记系统自动关联上线,真实房源数量信息实时更新。同时,每一个预售项目登记时间至少保持在三天以上,购房者无需在同一时段抢注、扎堆办理。捂盘惜售?不存在了。千人排队?不存在了!够狠!以后深圳的地产自媒体会少很多可写的噱头。这还没完,如果购房人弄虚作假,提供不实信息的,一经核实,不仅会影响个人诚信记录,还会限制其使用购房诚意登记系统,影响今后的购房流程。想要弄虚作假?可以。只要你不怕影响诚信记录,不怕影响以后的购房。我估计敢试这两根高压线的人非常少。长沙就是靠这一招和其他狠招,击退了全国炒房客,让他们有去无回,现在,深圳也摆上了“大杀器”。打击销售现场的夸张促销,严查炒房客购买资格弄虚作假,再来一个所有流程线上化、数据化、可追溯,基本上就把新房炒作“锁”死了。

人性都是差不多的,长沙的成功调控经验有望在深圳延续吗?等时间的答案,但是新房反正先“锁”上了。


02深圳加速把楼面价格“锁死”

除了购房端口的“锁死”,深圳开始加速把土地楼面价格“锁死”。炒房者最津津乐道的是“面粉贵了,所以面包更贵”,他们是最乐意见到地王出现的。可是,深圳在11月23日的土地拍卖现场,因为7宗地(一共8宗)是要建设普通商品房,均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让,并限制商品房入市均价,所以,没有地王。8宗地块完成竞拍,总成交价近340亿元。“双限双竞”是什么?双限”是指限地价、限普通商品房销售均价,“双竞”是指竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。深圳大量供应居住土地,对于普通的无房市民当然是好事,供应量大,价格有望稳定,无论抽签、摇号,中的几率也会大一些。这样的大规模供地,一次拍卖的金额接近去年半年的拍卖金额,其实对于聪明的炒房客是很大的心理冲击。公开数据显示,2018年、2019年,深圳居住用地成交面积分别约为15.86万平方米、31.05万平方米。今年仅上半年,深圳居住用地成交面积已达53.3万平方米,在土地供应中占比超过五成,且超过去年全年水平。年末的时候,深圳又给土地市场投放了8宗地块,这其中的意思再明白不过了:通过加大资源投放满足刚需,但是继续严防投机力量涌入。以制度设计把土地价格通过“双限双竞”锁死,这里面还有一部分只租不售的人才住房以及可售型人才住房,因为人才住房有一定的门槛,所以等于在价格预期以及收集市场筹码方面,直接就重锤了炒房力量。价格预期被锁死,开发商想冲地王也有心无途径。人才住房实际上消化了一部分刚需,减少了市场的供应压力,有效分流了普通人的购房需求。深圳的房地产市场正在被超速抽离金融属性,实际上也在快速离开香港模式,具有了更多“计划性”和强干预的味道。长沙模式与深圳方法的混搭,能够有效解决深圳的住房问题吗?希望如此。《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示,2020年商品住房计划安排用地125公顷、建筑面积约563万平方米,计划供地拟建设6.3万套;计划供应安居工程项目4万套。这些在年底都能落实吗?希望如此。深圳楼市的全面炒作狂欢其实在“7.15新政”之后已经被按下了终止键,二手房交易大跌就是佐证,现在是继续点杀“打新”狂欢者的阶段。这一波点杀加“上锁”之后,深圳的楼市炒作力量很难再作妖。


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