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扎心事实!以套内面积计价,买房也不会便宜1分钱

公众号【大咖聊房】发布于:2021-03-09 整理:无聊逛网
上一篇:打工人财商高低对照表,感觉有被cue到……

导读:如果你问我,一个人的什么能力,是人生致胜的关键? 那一定是,情商。 可如果你问我,一个人的什么能力,是人生致富的关键? 那我一定要告诉你: 是财商。 高情商当然有用,它能助我们运筹帷幄纵横职

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先搞清几个基本概念


中国的房地产,有很多“讨伐”的地方,比如越调越涨、期房欺诈,公摊面积坑人等等。这些话题,时不时就要拿出来“热炒”一下,相关的网文,不管写得如何,一定迎合流量、绑架情绪。今年两会,全国政协委员周世虹提交提案,建议取消商品房预售制度,以套内建筑面积计价销售商品房。

这个话题老生常谈,但绝不影响关注度。2019年2月,住建部公布了一份《住宅项目规范(征求意见稿)》,全文三万多字,大家可能没多少印象,但里面的一句话,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,引发舆论高潮,你一定看过这样标题的文章《别了,公摊!买房按套内面积算!》。再往前的2018年,有媒体宣扬,重庆是全国唯一一个按套内面积给商品房计价的城市。既然重庆可以采取“套内面积”,那么就应该向全国推广普及,全面实施住房“套内面积”,以确保消费的公平性与合理性。房价这么贵,公摊不透明,老百姓确有可能被开发商坑。然而真相,是如此吗?讲这个问题之前,先厘清一下基本概念:房子的面积有几个测算维度,由小到大有套内使用面积、套内建筑面积、房屋建筑面积:
套内使用面积:即套内房屋使用空间的面积,就是你居家生活中,实际能用到的面积,包括:套内卧室、客厅厨房、卫生间、储藏室、阳台的部分或全部、内部的楼梯等。 
套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套内墙体面积,就是套内使用空间的分割墙、承重墙、公共墙的面积,均按水平投影计入,公共墙计算一半;阳台建筑面积,按阳台外围与房屋外墙间的水平投影面积计算,开放阳台计一半,封闭阳台全计入。

公摊建筑面积:每套房子依法应分摊的公用建筑面积,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。每套房与公用建筑之间的分隔墙以及外墙,以水平投影面积一半计算。注意,独立使用的地下室、楼下车棚、地下车库、为社区或多幢服务的警卫室,管理用房,人防地下室都不计入。 


房屋建筑面积房屋建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积,也就是销售面积。

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计价方式变化,对总价没影响


开发商在卖房时,以房屋建筑面积计价。房子竣工验收的时候,在交付前住建局的测绘部门会精细测量,给出实际面积。开发商按照房屋建筑面积和实际面积的差异,多退少补。这样,房子才能验收通过。所以,套内建筑面积也好、使用面积也好,都好测量,存在的问题比较小。最关键的,就是公摊建筑面积。一方面,套内建筑面积、套内使用面积,这些概念直观、容易理解,但哪些是公摊、哪些不是,怎么计算,是不是公平等等,对普通百姓来说比较难理解。另一方面,现在开发商卖的都是期房,老百姓买房时,一般会知道房子多大面积,但对于上面几个面积的关系,不一定会知道。等到房子拿到手上,突然告诉你说,100平方米的房子,现在实际使用面积只有80平方米,存在这么大的差距,直观感觉是,“是不是被骗了?”再说,现在房价这么高,开发商会不会抓住老百姓不太了解公摊面积的现实,故意夸大公摊,赚取不义之财呢?退一步,即便开发商不这么做,但花这么多钱买的房子,居然还有10%-20%的面积,不是我能使用的,但我必须要为它买单。这么想,老百姓的心理就不平衡了。目前,正在执行的《商品房销售管理办法》第18条规定,“商品房销售可以按套(单元)计价,也可按套内建筑面积或者建筑面积计价”。也就是说,商品房一直是以套内建筑面积行计价的。不管新房、二手房,任何一份合法的销售合同上,必须标明房屋建筑面积和套内建筑面积。而计价方式的变化,对房屋总价没有任何影响。上图是笔者朋友最近挂牌的一套二手房,即便是与中介签署的《房屋委托协议》,也明白无误地标出了房子的建筑面积、套内建筑面积。这套房子建筑面积38.87平方米,套内建筑面积为32.03平方米。也就是说,这个房子的公摊面积是6.84平方米,公摊率达到了17.6%。实话说,这套房子的公摊率还是比较大的。一般来说,别墅公摊率最低,一般在1%-8%;其次是多层住宅,7层以下住宅公摊率为7-12%;7-11层公摊率为10-16%。高层建筑有电梯、电梯前室及安全通道等,公摊面积更大,12-33层住宅公摊率通常为14-24%,这一套就属于这种情况。

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为了卖房,开发商其实拼命缩公摊


一般而言,有建筑测绘,住宅套内面积(套内建筑面积和使用面积)不会有问题。如果还不相信的话,自己可以去市场上找测量师。那么,开发商会不会通过做大公摊面积,来坑买房人呢?不会。因为,开发商在拿地时,地块占地面积、容积率,都已经固定下来了,总建筑面积是一定的。总建筑面积=占地面积*容积率因此,做大了公摊面积,就缩小了房屋的建筑面积,房子就很难卖了。试想,你去售楼处,销售说这房子100平米,但公摊要50平米,你花钱买100平方米的房子,只能用到50平米,你还会买吗?这对开发商没好处。所以在现实中,开发商往往是挖空心思想着,怎么做大房子的面积。但凡有面积赠送的项目,都非常受欢迎。过去很长一段时间,偷面积、“高赠送”的户型大行其道。不能做大房屋面积的,就偷面积。笔者以前在一家TOP60开发商工作,这个开发商的产品竞争力一般,但在激烈的市场竞争中生存,靠得就是“高赠送”。怎么做呢?拿到地以后,项目总建筑面积是一定的,设计部门就开始做“强排方案”,即根据规划指标、建筑规范,尽可能布局建筑轮廓,包括大中小户型、高中低档产品的配比,以及交通出入口、花园设置等。说白了,就是怎么设计,才能产出最多的房子、最受市场欢迎的产品,实现利润的最大化。我的前东家,叠墅产品较多,就靠做大地下室、天台面积等,增加总建筑面积,赠送率有时高达40%左右。100平米的房子,实际建筑面积140平米,想想就开心。总之,总建筑面积框得死死的,要卖更多的房子,就必须最大程度地减少公摊建筑面积。现在,房价很高,买房都希望使用面积大一些,摊下来的均价就低了,这样的产品在市场上的竞争力就很强。把公摊面积做大了,房子建筑面积就少了,没有哪个开发商会这么傻。

04


最应解决的是公摊的种种问题


但是当前以建筑面积计价,肯定也有弊端。比如要防止开发商违背着政策规定,故意夸大公摊面积,让老百姓多买单。而且,公摊面积大了,相关的费用也多,比如缴纳的暖气费,就包含了楼梯、过道等;精装房还有公共区域装修成本分摊;买房缴纳的税费,也以建筑面积征收。所以,公摊被夸大了,对老百姓就是一种损害,几百、几千户加总起来,可是一个大数目。而且,公摊属于全体业主,但收益却没给到业主,典型如电梯广告。进一步讲,社区物业用房,搞二手房代理租售、会所搞经营、游泳池对外经营,也会损害业主利益。周世虹委员还提议,“由于公摊面积缺少限制性标准,由开发商委托测绘,容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加。”确实,房价这么高,百姓迫切需要将住宅公摊面积这个不透明的大杂烩分解开来,搞清楚哪些应纳入公摊,怎么计算面积,标准是什么等。但其实标准一直有,现行的国家建筑标准以及《住宅项目规范》,对走廊和公共部位通道及公共楼梯等设置了建筑标准:

走廊和公共部位通道的宽不小于1.2m,局部净高不低于2 m;公共楼梯梯段净宽不小于1.00m;建筑高度超过18m时,公共楼梯梯段净宽不小于1.10m;公共出入口门洞口宽度不小于1.20m。

所以,不是没有标准,而是有没有执行,执行到不到位。有没有公开监督,投诉受理等,执行层面的环节到位了,自然就打消了老百姓的疑虑。总之,周委员与其建议“以套内建筑面积计价销售商品房”,不如建议把公摊面积种种不合理问题解决了。

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房子烂尾,不能全怪预售制


而关于周委员提的“取消商品房预售制度”,也是如此。房子烂尾,货不对板,就喊取消预售,完全无视监管的问题。其实,商品房预售的监管制度,我们比西方国家规定的还严,具备“用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证”,才能办理报建;形象进度到了,预售资金监管了,才能办理预售;房子竣工了,物业维修基金到位,公建配套跟上了,才能办理竣工验收等。因此,从报建到开工、再到预售和销售,最后到竣工验收,我们有一套完备的监管体系。即便有漏洞,但只要预售资金监管到位了,全部用在项目上,不得挪用,直到竣工验收,也不会有大问题。出问题的、烂尾的,都是相关环节上掉链子。所以,问题出在监管上,不是有了问题就要取消预售制。殊不知,取消预售,开发商建设周期拉长、融资成本增加不少、房子供应减少,房价其实会上涨,这对百姓没好处。监管到位,开发商成本降低、房子建得也快,房价也低,这不是好事吗?公摊也是一样的,制度和规范都有,重要的是看有没有披露和执行,对市民的呼吁有没有解决。总之,以什么方式计价,这不重要,对房价也没影响。比如,某套建筑面积100平方米、套内面积80平方米的房子,售价为800万。按照建筑面积计算,均价为8万元/平方米,按套内面积计算的话,均价为10万元/平方米。不能因为按套内面积计价了,就说房价上涨了。

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购房建议


最后,凡事没有绝对,公摊小并不一定意味着社区舒适性高,得有个取舍。比如过去的筒子楼得房率很高,但没有电梯、配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低,一般在70%-80%,但有高速电梯,有物业管理,有花园泳池,采光通风也好。但是要注意,有些中小户型的刚需盘,楼层高、一梯多户、公摊大,不太受欢迎。这类二手房居住体验不太好,再出手也难,购买时要谨慎。由于建筑新规的要求,高赠送、偷面积已是过去式了,现在的新楼盘基本没有了。如果能够买到这类二手房,居住体验会很不错,性价比也高,未来也好出手。赠送面积多,下家一算,摊下来的房价会低不少,是一个大卖点。当然,对于改善型的房子,不能一味地看公摊大小,而是在公共设施和居住空间上权衡。公摊适当,社区服务好、公共设施齐全,才谈得上改善。尽管,这类房子的得房率一般只有80%,但空间利用的好、格局紧凑,也不错。这几年,房价涨得快,紧凑型的3-4房越来越受欢迎。所以,大家选新房也好、二手房也好,如果是改善需求,就应该选这类房子。最怕的就是,两边都不靠,买了无赠送、公摊大,服务和配套还差的房子。公摊面积,的确牵扯出一堆问题。好在市场越来越成熟,监管越来越完善。对于大家来讲,在合理维护权益的同时,要关注公摊给房子带来的价值,而不是因噎废食,得小失大

购房指导

广东省住房政策研究中心首席研究员

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本文原载于公众号【大咖聊房】

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