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重要信号!加息周期到来,房贷利率大幅上涨!

公众号【大咖聊房】发布于:2021-04-23 整理:无聊逛网
上一篇:美国伸向欧冠的手,不到三天就断了

导读:这是半佛仙人的第553篇原创 1 4月19日,足球领域翻天了。 一句话简而言之——美国资本要摸一把他老欧洲足球的屁股。 皇马、巴萨、AC米兰、国际米兰、尤文图斯、曼城、曼联、利物浦、切尔西、阿森纳热刺等十二队共同宣布欧洲超级联赛正式成立; 据了解,这个

我们即将进入加息周期,房贷利率即将上涨,而且是大规模的全面上涨。停贷、加息,已经出现。

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重要信号出现,加息周期来临!众所周知,从2019年开始,我们一直处在宽信用、宽货币的降息周期里。尤其是2020年疫情之后,“宽信用、宽货币”达到了峰值。哪怕涉房贷款一直没松,但“低息经营贷”却以表外杠杆的形式,在楼市里一顿狂加。那么,2021年呢?还会延续“宽信用、宽货币”的降息周期么?周末,高层给出重要信号——宽松周期终结,加息周期到来!4月16日,财政部和央行以利率招标方式,进行了2021年中央国库现金管理商业银行定期存款(一期)招投标。招投标结果如下——2021年第一次招标,利率3%。与前一期的2.95%相比,利率上升5个基点。加息信号落地了。什么叫国库现金库存招标利率?这个利率很重要,但很多人可能不太明白。来来来,普及一下。所谓国库现金库存,就是财政部的钱。说白了,这就是国家的钱。国家的钱,一般都放在央行。这么一大笔钱,放在央行,都是按照活期存款的利率计算。利息很低,国家很亏。怎么办?一般情况下,财政部会把国库里的钱拿出来一部分,放在商业银行。商业银行再把这部分钱,以贷款的形式放出去。如此一来,利息不仅更高,也变相向市场投放了货币,释放了流动性。但是,这部分国库里的钱,该放给哪家商业银行呢?不如,招投标一下!谁给的利息高,谁拿走!讲到这里,大家应该明白了——国库现金的招标利率,就是财政部、央行和商业银行相互勾兑的一个政策利率。这个利率,是一个信号!它反映了国家高层、央行和商业银行对未来货币政策的一致态度!举个例子——
  • 2019年5月开始,国库库存招标利率一路下降。16个月,下降了131个基点。
  • 伴随招标利率的下降,2019年下半年我们的货币政策走向了宽松。
  • 2020年疫情后,国库库存现金甚至从未招标。这说明,国库里的钱全部投入了市场,最大程度释放流动性,中国货币政策走向宽松极点。
说的更直白一些就是:大规模宽松之前,招标利率先下降!大规模加息之前,招标利率先上升!2021开年第一次招标,国库库存招标利率触底上升。这说明——财政部、央行和商业银行,达成了“货币政策转向,加息周期到来”的共识!这是一个明确的信号!自此之后,货币政策开始踩刹车!


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房贷利率,已率先进入上涨周期自4月份开始,诸多城市的房贷利率已经开始涨了。广州:房贷额度告急!二手房暂时停贷!利率全面上涨!4月上旬开始,受银行房贷业务红线限制,广州各家银行的房贷额度已经接近透支。中行、邮储银行、交行、平安银行等多家银行的部分网点,已经暂停了二手房贷业务。哪怕是新房贷款,也要至少2个月才能批复。除此之外,四大行统一上调了房贷利率——
  • 首套房贷利率,从2月初的5.2%,普遍上调到5.3%-5.4%;
  • 二套房贷利率,从2月初的5.4%,普遍上调到5.5%。
总价500万的房子,至少要多支付10万块钱以上的利息!重庆:一个月内两次上调房贷利率!4月初,重庆的农行和工行率先上调房贷利率,普遍上调10个基点。4月中旬,交行、农商行跟进上调利率——
  • 交通银行,首套首贷从上浮60个基点,调整为上浮80个基点;
  • 农商行,首套首贷从上浮50个基点,调整为上浮70个基点,二套上浮90个基点;
  • 部分商业银行,暂停了二手房贷业务。
成都:首套房贷利率破6%,放款时间最高延长至半年。2月份,成都绝大多数银行的房贷利率还在5.88%左右。3月份起,多家银行就不断上调房贷利率——
  • 中行、建行、中信、招商等银行,首套房贷利率突破6%;
  • 浦发银行,二套房贷利率高达6.74%
截止目前,首套房贷利率普遍上浮到6.13%,二套房贷利率最高达到6.74%。成都,已成为全国房贷利率最高的城市之一。上调房贷利率的,不仅仅是这些城市。准确的说,这是一次全国性的大规模加息潮。
  • 中山首套房贷利率,从5.35%最高涨到了5.65%。200万总价的房子,至少要多支付10万的利息。
  • 南宁首套房贷利率,全面破6%。130万总价的房子,至少要多支付4万的利息。
  • 苏州首套房贷利率,即将从5.05%上涨至5.2%,且放款周期至少1个月以上。
  • 济南首套房贷利率,已经从5.15%上涨至5.25%。
更丧心病狂的是惠州某国有大行,直接把二套房贷利率干到接近7%!这已是近5年的最高利率!2021年,也仅仅是过了4个月。过去的短短4个月,已经连续3次上调房贷利率。不得不说,流动性的顶点已经出现!不得不说,我们已经进入事实性的加息通道!不得不说,2021年1月已经确定是本轮周期的利率低点!自那一刻开始,我们将必然面对着不断增加的购房资金成本!

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普通人,正在承担着楼市供给侧改革的代价此前,我们提到过——供给侧改革的代价,最终还是要让普通人来背。第一个代价,就是我们之前提到的烂尾楼。在房企融资三道红线的强监管之下,将会有一批“高杠杆、强扩张”的房企倒下。他们倒下后,因为监管账户资金的监管缺失,可能会有一批无辜购房者将不得不面对最心酸的一幕——房企破产、楼盘烂尾、无家可归。而楼市供给侧改革的第二个代价,就是利率的上涨。去年12月31日,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》——严控银行涉房贷款规模,规定各类银行涉房贷款占比上限!截止目前为止,仍有多数银行的房贷规模超出红线——
  • 建行和邮储银行的个人房贷规模,超过红线;
  • 工行、农行、中行和浦发的个人房贷规模,逼近红线;
  • 招商银行、中信银行和兴业银行的个人房贷规模,远超红线……
监管之下,大多数银行都将不得不压缩个人房贷规模。房贷规模压缩了,额度自然就不够了。房贷额度不够了,利率自然就上涨了。我常说,要把银行看成一个“低吸高贷吃息差”的公司。如果房贷规模压缩,房贷额度不够用,那么作为一家公司的直接反应就是——我要把利率提上去,谁给的利息高,我贷给谁。我要把资质审核提上去,谁的贷款资质好,我带给谁。老破小二手房?垃圾资产,不贷!优先新房!季度末的额度不够了?涨!先把利率涨上去!去杠杆、控规模的楼市供给侧改革周期里,房贷利率上涨几乎是必然!普通人面对不断上涨的资金成本,几乎也是必然!哪怕是刚需,也不例外。你瞧,虽然天天喊着保护刚需,首套房贷的利率是一点也没少涨。

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最后,有几句话送给“即将买房”或“已经买房正在办理按揭”的各位——第一,房贷利率上涨已经成为本轮周期的定局。现在只是开始,以后仍然会逐步升高。请以最快的速度递交资料,办理按揭。前面提到那些城市的利率上涨,动辄就是从5.3%直接干到5.6%。稍稍慢一点,一套房子就是10万块的额外利息。不要拖沓,一定不要拖沓。第二,当下房贷利率只是刚刚开始上涨,参差不齐。有的城市,刚刚开始;有的城市,还未开始。有的银行,已经上涨;有的银行,即将上涨。所以,办理按揭之前一定多问一句——楼盘有哪些合作银行、房贷利率分别是多少。第三,如果买的是二手房,速度更要加快。因为额度紧张,所以一部分银行已经暂停办理二手房业务。而这些额度紧张的城市、暂停办理二手房业务的城市,基本都是前期跳涨过高的城市。当然,这也正是因为——他们的房价前期跳涨过高、楼市过于火热,才导致了房贷额度的提前透支。像这种额度透支,热度过高的城市,很容易迎来限购的加码和政策的重锤。在这种情况下,一定要加快办理按揭贷款,一定找“审核快、批复快、下款快”的银行。否则,一个调控下来,就可能直接把你关在门外。第四,无学区的老破小这玩意儿,是真不能碰。以后房贷额度充足的银行,只会越来越少。在房贷额度紧张的情况下,二手房都是动不动暂停业务,更别说这种老破小了。15年龄以上的老破小,被拒贷的可能性将大大增加,一定要慎重。

购房指导

广东省住房政策研究中心首席研究员

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