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7部门严打“深房理”,国家开始大力劝退买房了!现在我们还能靠买房赚钱么?

公众号【毯叔盘钱】发布于:2021-05-23 整理:无聊逛网
上一篇:别尬吹了,这才是以色列的真面目

导读:作者|哲空空 来源| 血钻故事(ID:xuezuangushi) 藏于我心深处的,是犹太人的灵魂 朝向东方故国的,是凝望着锡安的眼睛 ——希望之歌 朝圣者 1897年4月15日夜晚,一艘平底火轮经地中海,从埃及的塞得港抵达雅发城。火轮上载着21名犹太复国主义朝圣者,带头

先问大家一个事儿——你知道“深房理”吗?


我先简单说说它是怎么回事。


大家都知道深圳房价全国最高,一套随随便便的房子分分钟上千万,普通人连首付都付不起,那可咋办?


没关系,一个人凑首付凑不出来,十个人凑首付不就简单了嘛。


“深房理”就是这样一个神奇的炒房会员系统,它通过找到大量股东,你15万我20万的凑够房产首付,然后找一个代持人发车,合伙买房,买房人共同拥有这套房的“股份”。


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而且,通过“深房理”App的交易大厅,会员之间还可以交易房产股份,就跟炒股票一样,真正实现了炒房证券化。


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以前我还想不明白,为什么深圳房价能直冲云霄,飞升速度远超北上广。


看到深房理的疯狂操作后,我才终于明白了。


这种炒房玩法被曝光后,堪称震惊全国,中央一台大幅报道了此事,深圳七部门也宣布联合调查。

       

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为什么?因为深房理的操作简直触犯了中央“房住不炒”的底线。


大家都知道,最近几年,中央多次强调房子是用来住的、不是用来炒的,不能将房地产作为短期刺激经济的手段。


国家打击“炒房”的举措也频频发布,不止体现在打击“深房理”这一处。


比如近两年,多个城市的房贷政策都变得比以前严格多了,主要体现在4个方面:


1,购房首比例变高了;

2,房贷利率变高了;

3,首付资金来源查的越来越严了;

4,房贷审核更严格,贷款资格越来越紧张;


比如,广州四大行的房贷利率全线涨价,利率上浮约15个基点,而且放贷周期不保证,很多人排队申请房贷,上海的银行也全部收紧了房贷。


想要买房如同被背景调查了一番,比结婚前摸底对方有没有负债还严肃,可以说是史上最严楼市政策了。


另外,现在各地也开始严查经营贷买房的问题。


比如深圳对申请住房按揭贷款的个人,半年内只要申请经营贷,银行就不会批准,6个月后根据实际情况授信。


除了对贷款限制,国家还对城市限制,现在基本上是:哪里房价涨,国家政策就打击哪里。


比如今年1月26日,在上海、深圳房价飞涨的关键时刻,中央住建部就直接派人奔赴上海和深圳进行调研,要求落实城市主体责任,坚决遏制投机炒房。 


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其实国家也是用苦良心,当前的国内房价被炒房客拉得虚高,远不是普通民众可以参与的游戏,所以才用严苛的购房政策限制买房。




那在这样的方针和政策导向下,中国房价现在是什么样子呢?


大体来看,可以分两个层级看:


第一层级,就是以“三四线城市”为代表的区域,由于人口外流,且产业能力偏弱,房价没有什么涨价空间,买了也没什么投资价值。


今年国家统计局发布的一份城市房价指数,其中多个三四线城市的房价出现下跌,最夸张的地方房价甚至回到了14年前。


第二层级,就是一二线城市,现在房价平缓,处于“上涨-国家管控”的来回博弈阶段。但由于历史原因,房价已经处在高位,普通人就算想买也买不起,何况国家还加大管控,更难买了。


所以总结就一句话:目前在中国,想通过买房赚钱,已经基本没什么空间了。


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说到这里,可能很多童鞋不服了:


眼看着别人通过买房,在过去十几年,乘着几轮房价上涨周期,成倍地赚到了钱。


如今轮到我买房,突然就不让买了?买了也没什么赚钱空间了?


其实要我说,那倒也未毕。


要想搞清楚这个问题,我们得先看看,过去几十年中国房价上涨的底层逻辑。


房子赚钱的逻辑是什么?


其实就三个字:人、地、钱。

       


人是指人口,房子最终是人住的,人口决定了房子的需求量。什么样的人口结构能够长期支撑房价上涨呢?金字塔型的人口结构。人口净流入多,人口密度大,年轻劳动人口多的城市,房价背后才有长期稳定的需求支撑。


地是指土地,人口决定需求,土地决定供给。在人口多,土地稀缺的城市,人地矛盾就严重突出,房源供应量导致房价上涨。


钱是指经济,每个国家都会经历一段房价的黄金上涨期,当人均GDP超过3000美金,当地中产阶级快速崛起,有购买需求和能力,短期刺激房价快速上涨。而过了8000美金,房价增速就比较平缓了。


正如你看到的,中国在08年房价就达到了3000美金,之后房价上涨开始曲线陡升。


这也印证了经济学家任泽平所谈到的决定房价的三个因素:短期看金融,中期看土地、长期看人口。


除此之外,货币超发和通胀,也是买房赚钱的大帮手。


过去几十年, 中国货币宽松从未停止过,我国实际通胀率在10%左右,这就导致一个局面:


持有核心资产的人,就像在货币海洋的里的大船,随着放水,水涨船高。


同样是上班族,有时一个买房的决定,他就比你多赚了几百万。一套房,有时成了一辈子难以逾越的鸿沟。


只会辛勤上班的始终是穷人,持有核心资产的注定越来越富。  




好,弄懂了房价上涨的逻辑,现在问题来了:


现在买哪里的房子才能赚钱?


前面我们已经分析过,买北上广深,早已过了房价普涨的年代。


但是投资轮动和资本外溢的逻辑不变,钱永远流向低门槛和高成长的地方。


中国有句古话,叫东边不亮西边亮。如果跳出国内,放眼全球的话,确实有这样的价值洼地。


历史告诉我们:先发展起来的国家,它走过的路,新兴国家市场正在上演。 


过去,美国人到日韩买房,日韩到中国大陆买房,敢于在一线城市买房的聪明投资者,如今早已千万身家。


曾经准确预测了中国经济增长奇迹的世界银行在2012年的时候公布过一份报告,报告指出: 继中国之后,东南亚将成为全世界经济增长最快的地区。


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因为目前东南亚的这些国家,和本世纪初的中国,在很多方面都极其相似。


比如人口规模大而且人口结构非常年轻,自然资源丰富还环境宜居,大都临海

具有深水港口便于全球贸易……


同时,这些国家的人和中国人一样,勤劳,而且渴望改变命运。


刚才说买房赚钱的三个底层逻辑,人、地、钱。


15年前的深圳、上海,都符合这几个条件。


而想找到像15年前中国的房产红利,那就看看现在的东南亚吧。


再缩小下范围,如今的东南亚有11个一线城市,只有1个城市完全符合“人、地、钱”的条件,它就是:菲律宾首都马尼拉。


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为什么这么说?


我们来按照“人、地、钱”的逻辑进一步分析:


1、人:人口红利


菲律宾国家人口1.07亿,首都马尼拉人口2400万,人口跟上海一样多。


不仅如此,人口年龄中位数23.7岁,长期拥有巨大人口红利。


永远别忘了,房子是人住的。高人口密度才能带来高住房刚需,长期推动房价的提升。

               

2、地:供不应求


马尼拉楼市严重供不应求。


37万套住宅供给2400万人口,20平米的房子,通常住2-4个人,常年满租。


随着经济发展,每年需求量不断上涨,还需要120年的开发,才能达到上海的住宅存量。极度的供不应求。



3、钱:经济增长


菲律宾连续8年GDP增长在6%以上,人均GDP3500美元,相当于08年的中国,正处于3000-8000美金的“房价黄金上涨期”。

       


08年后的中国一线城市房价,翻了近10倍,而菲律宾目前的房价,已经历3.5倍增长,未来15年,会迎来爆发性增长。


实际上,马尼拉房价以每年8-10%的增速稳定上涨,2020年第一季度蝉联全球房价榜首,远超北上广深。

       

当然总有人说:这么好的投资机会,哪还轮得到我们普通人?


查理·芒格说过一句话:反过来想,总是反过来想。


我们不如反过来想想:当初用白菜价买了北上广深房产的人,真的都是富人吗?


并不是啊!


想要变富,认知和运气,你总得占一样吧。


而且普通人投资马尼拉房产还有三个优势:


1、投资门槛低,杠杆高


国内买房动辄首付几十万,马尼拉一套房总价才几十万,5%以下的首付,月供几千就可以了。


2、租金高,且稳定


马尼拉房租比例通常在7%-9%,要知道国内一线城市仅2%,甚至更低。


3、房价长期稳定上涨


马尼拉这几年房价上涨稳定,以每年8-10%速度稳步上升。


尤其这两年大量外企入驻后,拉高了住房需求,使得马尼拉的房价飙升至25-40%。


疫情并没有影响马尼拉投资基本面,反而创造了低估值千载难逢的抄底机会。




当然,国外买房投资需要很强的专业性:


究竟怎么买?海外投资安全性怎么保障?买了后怎么打理?这些都是问题。


其实并非国内没有人看到菲律宾房产市场的价值,只是懂得菲国房地产市场运行规律并拥有成熟操盘经验的人太少了。


如果你对海外买房置业也有兴趣,可以关注下国内的“甜蜜区资本”。



他们是中国第一家为新中产服务的不动产价值投资机构,近年来已操盘了马尼拉核心CBD的11个住宅项目、累积投资规模超过30亿元。


在我看来,甜蜜区主要有三大优势:


1、时间优势:


作为中国最大的菲律宾房产投资机构,甜蜜区已带领客户累计投资4000多套房子。


建仓时机很重要,因为买得早,甜蜜区转售往期退出回报率高达100%。重仓的CBD,2年房价普涨50%。即使是现在入场,也在早期。

 


2、研究优势:


他们有自己的菲律宾地产研究院,专注研究菲律宾这个市场3年以上。


即使像万科这种级别,也不会每年花2万多个小时去研究菲律宾的房子。甜蜜区实地考察300多个楼盘,与当地前十开发商建立战略伙伴关系,这也是他们的护城河。

       


3、价格优势:


只有买得比别人便宜,才有足够的安全边际。


甜蜜区用大宗团购的模式,让价格比当地人买还便宜,有至少10%以上的安全边际。


拿他们在售楼盘天玺为例,0首付+月供2650元+核心CBD+免税房,房子的总价是57万,用10年租金就赚回一套房子的钱。

      


现在国家正在劝退国内买房,如果你错过了中国过去15年的房地产黄金时代,那么,我建议你别再错过这个千载难逢的机遇。


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本文原载于公众号【毯叔盘钱】

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