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利率逼近7%!该提前还清房贷了?

公众号【米筐投资】发布于:2021-08-16 整理:无聊逛网
上一篇:财经记者自曝职业生涯第一次“菜鸟级”暗访:从被识破身份,到挖出核心线索 | 愉见周日

导读:作者 | 夏心愉、听琴 出品 | 愉见财经 尽管自己几乎不抽烟,但还是买了两包烟放进包里,就此踏上了去西部某省的行程——这是“愉见财经”团队的听琴记叙的多年前他第一次暗访的细节。 据说一包烟,是一块很好的敲门砖。有老记给门卫保安一包烟,本来的盘查就


▲米筐投资提醒:音频大小为9M


当房贷利率越来越高、而手里的资金又没有好的投资渠道时,少贷款、甚至提前结清房贷是一个选择。



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在楼市严调控下,房贷额度正在受限…表现为不仅房贷难申请、额度变少,更重要的是贷款利率也在急剧上升。


当下全国各地首套房利率普遍在6%左右,二套房的利率就更高了、最高的已达7%!



以贷款100万、时长30年、等额本息还款为例:


如果按照5年期LPR4.65%(类似于之前的基准利率)的利率计算,每月的还款额是5100元、总利息是85万。如果按照当下6%的利率来算的话,每月还款额就增加到6000元、总利息是115万。


买同样的房、贷同样的款,就是因为贷款时机不对、遇到了高利息周期,不得不多支付30万的利息!


通过抬高利率来加强楼市调控、进而管控房价上涨,目的是保护刚需买房上车,但也会误伤刚需…反而会因此增加买房上车的月供压力,刚需买房更难了。


难怪有人吐槽到:房价或许不涨了,但贷款利率却上涨了,因此每月的还款额并没有变化、还款压力是一样一样的。房价和利率的跷跷板游戏,让人感觉楼市调似乎控调了个寂寞。


资金调控是楼市调控的重点,信贷调控是资金调控的重点,而利率高低的调控又是信贷调控的重中之重……通过提高房贷利率、来抑制房产的投资/投机需求,是本轮楼市调控的一个鲜明特色。


这就是房贷利率越来越高的原因。


以后的房贷利率会降吗?可能性极低。


当2019年发布LPR利率时,其实也将贷款划分为按揭贷款和其他贷款,房贷利率会被单独监管…实体企业用的经营贷、居民用的消费贷是一个贷款利率——主要是1年期LPR利率,而买房的按揭贷款用的是另一个贷款利率——5年期LPR利率。后者比前者高1%左右。


所以,在三五年、甚至更长的时间内,请不要再对低利率房贷…比如之前的85折、甚至7折利率抱有幻想了。


买房使用高利率房贷、将会是一个长期的现象。



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思想观念的转变、应对策略的改变,是由当时外部环境决定的。


按揭房贷曾被认为是一个人一生当中,所能贷到的最大金额、最长时间、最低利率的借款,也因此在刚需买房时、在房产投资时会尽量的使用贷款,且要把贷款用足、用尽、用完…贷款金额尽量最大(至少是7成)、贷款时间尽量最长(当然是30年),甚至出现了“贷到即赚到”说法。


这在过去一二十年没有问题。


主要是自2008年始央行信贷宽松、放水不止,印钱的速度远超GDP增长的速度…而大量多印的钱又流入了楼市、推动了房价的上涨。


如果贷款买房的话,房价的涨幅远超贷款的利息、差额部分就是净赚的,也因此房贷越多、赚的越多。


这就是买房用足贷款的底层逻辑,请记住它成立的前提:房价必须得涨,且涨幅要高于贷款利率。


另外在过去十余年间,因金融监管宽松、或者说金融市场比较混乱,出现了很多资金套利的机会:8%以上的信托收益、15%以上的P2P理财收益、18%以上的民间借贷收益…它们的收益都远高于银行贷款利息。


贷出银行低成本的资金,再转手对外投资、放贷,确定性的息差收益立马到手。买房时少付首付多贷款、闲出的钱转手去做理财,可不就是妥妥的资金套利么?!


所以才会说贷到就是赚到。


可现在环境变了。


首先信贷在回归正常化,并且有量化的指标——广义货币M2和社会融资规模增速要与名义GDP增速相匹配。


翻译成人话就是不再印钞放水了,钱的增长速度会和商品/服务等实物增长的速度保持一致,既不引起物价上涨的通货膨胀、也不引起房价上涨的资产泡沫。


此外,这两年在严厉监管金融乱象。信托暴雷了、P2P取缔了、民间借贷严监管了……相应的资金套利机会也就消失了。


买房房价不涨、理财把财理没、做生意搞实体自己又不是那块料,请问你贷着款、付着利息图什么?


当房贷利率越来越高时,还要贷那么多的钱吗?自己的房贷是不是要提前结清呢?



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A.买房时,要不要贷款、要不要贷更多的款?


如果资金有限而又要买房,其实没得选、该贷款就贷款,没什么好纠结的。银行一般都能提前还款(有些银行会规定贷款时间不超2年、提前还款时,会收一定的违约金),如果自己以后有钱了、随时提前还款即可。


如果资金量充足,是不是应该多付首付、少贷款呢?因人而异。


如果确实没有好的投资机会、自己不想也没有时间折腾,那就多付首付少贷款、减少债务负担、减轻还款压力。如果能找到超过房贷利率的投资标的、则是房贷越多越好。


B.要不要提前结清房贷呢?


是否提前还房贷,看你的房贷利率、看你的投资理财水平。


现在的房贷利率普遍在6%以上,是现在买房的贷款利率、而不一定是你的房贷利率,它指的是增量房贷、而不是存量房贷。


存量房贷跟5年期LPR利率数值相关,增量房贷跟贷款时的加减点(也就是之前的利率上浮或下浮)相关。


不要管现在的房贷利率是多少,而要看你的房贷利率是多少、看你的投资理财收益能否高于房贷利率。


如果你前些年买房、贷款利率是5%,可自己又找不到收益超过5%的投资标的、自己也没时间/没精力/甚至就不想去寻找…那有闲钱就提前还款得了。


C.请不要忽视一笔钱在手里便利性、即一个选择权。


很多人深陷于钱的成本、而忽视了钱的便利性,只看到贷款要付利息、却没看到一笔钱在手里能解决问题或能带来收益。


买房多付首付、房贷提前还清,债务是少了、还款压力是轻了,可手里也就缺少了应急资金…一旦失业,日常生活开销如何应急?当出现家庭变故、意外事件急需钱时,怎么筹集到钱?发现一个好的投资机会(比如买房低价捡漏)、需要立马拿钱时,去哪里找钱?


如果手里就有一笔钱闲置在那里,是不是就迎刃而解?这就是拥有一笔钱的便利性。


当然这笔闲置的钱也不会完全闲置,可以买安全性极高货币基金或现金类银行理财…年化收益在3%左右。


宁肯做3%收益的理财、也不愿意提前还6%利率的房贷,中间净亏3%…是不是脑子被驴踢了?这个亏损的3%、这个3%的额外成本支出,是为了享有这种资金便利而付出的成本…这个世界没有什么是免费的、都是有成本的。


D.寻找低息贷款替代的机会。


如果自己的房贷利率高、或者当下准备买房时的利率高,能不能替换成其他低息的贷款呢?


可以的,就是经营贷。


经营贷资金流入楼市是严重违规的,但对于搞经营、做实体的个体户或中小微企业主来说,房贷资金和经营贷资金却是混淆的:结清房贷尾款变成全款房,再做笔抵押经营贷、把钱用于企业日常经营;现在有钱全款买入房产,过个一年半载企业需要钱时、再抵押把钱贷出来…这是符合规定的。


关键是银行要做好监管审查,确保做经营贷的资金用于经营、而不是违规套出来买房。


这种机会只属于做实体的经营者,他们承担风险、创造GDP、创造就业和税收,获得低成本的资金也理所当然。


适合的才是最好的,没有标准答案和绝对对错,思路已经打开了、怎么选择那就是你的事了。


 

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【全文完】

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本文原载于公众号【米筐投资】

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