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罕见披露拿地及销售金额,“疯狂买卖”一年后,华侨城变了?

公众号【国际金融报】发布于:2020-02-28 整理:无聊逛网
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2020年春节前夕,新型冠状病毒肺炎疫情突如其来。受疫情影响,社会总需求受到抑制,产业链终端、面向消费者的企业受疫情冲击最直接,文旅等行业首当其冲。

作为国内文旅地产的头部企业,华侨城正在面临这严峻的考验。

2月27日晚间,华侨城集团在详细披露了公司2019年房地产新增土地储备项目、主要项目销售、主要项目出租和旅游业务等相关经营情况的同时,还强调会尽最大努力把疫情对公司经济发展不利影响降到最低,直言疫情对公司2020年一季度业绩不会产生重大影响。



权益销售642亿

跻身40强


尽管已宣布转型多年,但房地产和旅游业仍是华侨城两大支柱产业,2018年分别占企业总营收的58%和40%。

最新数据显示,在旅游业方面,华侨城旗下共有景区18家,酒店24家,旅行社1家以及开放式旅游区2家,2019年累计接待游客5209万人次,同比增长12%。

在房地产销售方面,华侨城2019年度主要销售项目合计53个,销售面积合计251.96万平方米,较上年同期增加22.05%,合约销售金额达862.42亿元,距离“千亿俱乐部”已然不远。

此外,《国际金融报》记者根据企业公布的各楼盘权益占比计算,去年全年,华侨城权益销售金额达641.55亿元,权益占比74.39%。而在克而瑞公布的2019房地产企业权益金额排行榜中,位列第38名的越秀地产权益金额为640亿元。这意味着,华侨城已跻身中国房地产开发企业40强之列,而2018年,华侨城在克而瑞权益销售榜中还仅位列第88名。

拿地方面,华侨城新增土地项目合计47个,权益建筑面积合计833.9万平方米,土地总价款合计约747.75亿元。不过,2019年其新增土地的权益对价约492.67亿元,占比65.89%,相较其销售权益占比明显下滑。

财经评论员严跃进向《国际金融报》记者分析称,去年由于政策高压,特别是融资渠道受限等原因,房企危机意识明显大增,抱团取暖、合作拿地开发变得十分常见,用以对抗地方政策风险、缓解自身资金压力。因此,各大房企新增土地权益占比都有明显下滑。

需要特别指出的是,由于并非传统的房地产开发企业,华侨城在此前的年报中,几乎并未公布过企业拿地金额和销售金额,此次披露数据,似乎也有为自身“加油打气”之意。



疯狂"卖子"

涉及22家子公司


自2015年开始,华侨城宣布转型,从早期“旅游+地产”模式转向“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”发展模式,着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块。

不过,也正是由此之后,华侨城开启了疯狂“卖子”模式,备受业界关注。

公开数据显示,2018年,华侨城集团与旗下各平台在各大产权交易所挂牌或进行预披露的出售项目约有20个,其中还包括1个资产包。

据《国际金融报》记者不完全统计,2019年全年,华侨城已经挂牌股权出让22家公司,而从时间上看,这些公司的挂牌时间大都集中在去年6月-11月半年时间内。其中,已公布转让底价的19家子公司,涉及金额约193.06亿元。

对此,华侨城集团也曾对媒体表示,资产处置动作是为了加快项目落地实施,推动主营业务持续健康快速发展。股权转让事项是公司围绕加快周转的具体举措。

华侨城在其2019年经营计划中明确将加快回款和项目周转去化列为头号重任,其表示,对于部分货值高、去化慢的项目,会积极采用合作开发、股权转让、资产处置或资产证券化等方式加快项目开发和资金回笼。



变卖“不良资产”

重仓房地产


不过,需要指出的是,这些被抛售的资产中,多为文旅产业方面持续亏损或开发周期较长的“不良资产”。

例如,去年10月,华侨城以47.12亿元打包出售的上海华筵房地产开发有限公司(下称“上海华筵”)和上海华合房地产开发有限公司(下称“上海华合”)各50%股权,财务数据显示,2019年前9个月,上海华筵净亏损529.68万元,上海华合净亏损约326.29万元,被列入“不良资产”之列。据悉,这两家公司均由华侨城和华润置业分别持股50%,本该是两家上市房企强强联合、寄予厚望的优质项目,奈何始终处于亏损状态。

再如去年初出售的云南华侨城置业有限公司(下称“云南华侨城”),其由华侨城集团和云南省城市建设投资有限公司在2007年共同出资成立,主要负责开发云南昆明阳宗海生态旅游项目。但该项目启动后一直建设滞缓,2012年-2015年,云南华侨城的净利润分别为4857万元、1625万元、-1.1亿元、-1.64亿元,2017年度的业绩数据在交易公告中显示为“无”,2018年度营业利润及净利润则均为0。

值得推敲的是,在华侨城大规模变卖“不良”文旅项目的另一面,是2019年新增了多宗住宅和商业地块。公告显示,华侨城2019年新增的47个土地项目中,有45宗属于住宅和住宅+商业性质,文旅用地项目仅有一个。在获取土地方式上,华侨城仍然以招拍挂为主,仅有7个项目是通过股权收购获取。

在业内人士看来,虽然华侨城转型目标为“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”发展模式,公司文旅与房地产方面的营收占比也始终持平,但从2019年新增地块类型来看,华侨城的未来经营战略,似乎在向房地产方面的倾斜。

有投行人士向《国际金融报》记者分析称,一方面,华侨城作为文旅地产当中的龙头企业,本身文旅方面的土储就相对充足,且土地开发周期很长,补充的需求没有地产开发行业那么强烈;另一方面,近年来融资环境趋紧,文旅地产作为慢周转行业,企业对于资金的需求更加迫切,这时企业适时调整战略布局,优先出让亏损或变现速度慢的项目,而加大周转相对较快的房地产开发板块投入,亦无可厚非。

记者 张志峰

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本文原载于公众号【国际金融报】

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