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经营贷是房价上涨的罪魁祸首吗?

公众号【樱桃大房子】发布于:2020-04-21 整理:无聊逛网
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昨天因为大房子的发稿名额用完了,下午我临时写了一篇文章发在樱桃看湾区的内部链接。


就是关于经营贷的。


昨天人民银行深圳中心支行下发通知,要求各商业银行紧急自查,今年以来新发放的房抵经营贷。


1、自查今年以来的房抵经营贷余额。2、重点是对借款下名下的实体企业做真实性调查,企业成立时间,是不是空壳皮包公司。3、梳理贷款人自疫情1月25日发生以来新购房产做抵押的情况,以及计划申请做财政贴息的情况。4、贷款后,借款人是否还有新增房产的监测情况。


紧接着昨天下午3点多,深圳市中小企业服务局也发布通告,最近,有报道称,个别机构和个人弄虚作假,将用于购房、炒股等的贷款包装后骗取财政贴息。


根据有关规定,


“贷款必须用于支持对象生产经营,不得用于并购贷款、国家产业政策禁止和限制的项目以及参与民间借贷、投资资本市场和个人消费等”。


该局将严格依照上述实施办法,会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度,严防不符合贴息条件的贷款项目混入,骗取财政资金。


一旦发现并查实,将依法依规对责任单位和个人给予失信惩戒,涉嫌犯罪的,依法移交司法机关处理。



这次有作假申请贴息的企业,估计吓尿了,都要被顺藤摸瓜查出来了。


投资客应该是没这个狗胆去骗政府贴息的,炒房本来就是人人喊打了,还敢去骗财政资金。


嫌活的太久了?应该没这么蠢。



深圳两部门昨天之所以紧急下发通知自查,是源于中国基金报的一篇报道。



报道认为,近期深圳房价大涨的主要原因是,企业主全款买了房之后,可以用来做抵押低息贷款。


正是源于投资客的涌入,利用银行在疫情之后放松抵押经营贷,加杠杆,才导致深圳房价快速拉升。


最为恶劣的是,报道认为投资客还吃了政府补给中小企业的疫情贷款贴息。深圳的利息补贴总共是30亿吧。


看完这篇报道,确实挺吓人。
但我觉得把深圳房价上涨归结于投资客加杠杆做经营贷,是有点夸张了。
还是要用数据说话,我今天特意问了深圳贝壳研究院院长肖小平,她给了我一个数据。

可以看到,今年2-3月,深圳学位房的占比上升很快,占了18.8%。
投资客相比去年占比也上升了,去年是4点多,今年上升到7.2%。


那买学位房的是刚需还是投资客呢?


肖院长说他们还特意去做了调查,学区房大多数都是刚需,买来给孩子上学用,比较愿意为学区溢价买单。


因为学区房都太贵,所以投资客看的多,买的少。


当然肯定也有一些投资客买学区房,就是觉得升值快不需要自用。


包括我自己和我认识的小伙伴,年前买的房子,都是学位房,就是纯投资,但是大部分确实是买来自用。所以不用抬杠。


学位房、刚需、改善加起来,依然占比超过9成。


另外肖院长还给了我一个数据,购房者杠杆使用情况,


所有客户中贷款成交比例是9成左右,今年比去年初同比稍微下降了点,而贷款成数,在6成左右,今年平均稍微有所上升。
其实走势还算平稳,可以忽略这个波动。


贷款成数是什么意思呢,就是所有客户,平均下来贷款的比例在6成。

因为深圳首套刚需最高是贷七成,而改善换房的是贷五成,二套是贷三成。
投资客一般都是有过贷款记录的,就算不断用离婚结婚再离婚的手段去买房,那最低也是5成。

所以平均贷款比例达到了6成多,侧面也说明市场主流购房的人群是刚需和改善。

我也问了金融中介,年后做经营贷的客户量并没有明显上升,投资客老司机想买房的去年底之前早就入市了。
但我觉得今年肯定还是有一些不成熟的投资客看到房价涨这么快,眼红想要入市的。
今天一个朋友还在问我,她也想做经营贷去买房,还能不能做。
银行的人告诉我,从3月初以来,深圳多开放了十几个征信点。福田的征信点每天都是排不完的人,都是打征信去做贷款的。 
但这些并不是做抵押贷,因为抵押贷打征信是银行帮客户打,只有信用贷是客户自己打征信,因为疫情影响,很多人现金流受影响,需要办些信用贷做周转。
昨天看到银行要查贷款走向,有个小伙伴很着急的问我怎么办。
他贷了700万,手上只有300万现金,万一银行查到资金流入楼市,要追回资金,他说是不是要去准备借高利贷还上。
他做了两笔抵押贷,都是拿红本抵押的,第一笔是去年底,贷出来买了第二套房,第二笔是今年4月,准备随时打新盘投资第三套房。
到底有多少资金是做经营贷去买房的?
这个没有数据,只有银行知道。
银行客户经理自己跟我说的,其实只要银行想查,现在是大数据时代,都能查到资金去向,就看认不认真去查了。

客户贷款是干什么去的,其实客户经理自己心里门清。
他们为了完成贷款任务,才不管你资金是干嘛去呢,你说实话是拿去买房,他一样想要贷给你。
不断降准,钱那么多,总要放出去才行啊。

有银行客户经理老催我贷款,直接跟我说经营贷比房贷利率低,让我换了划算。

所以总的说来,市场上确实是有很多投资客拿经营贷炒房的,但这个现在也没有数据。
不过可以肯定的是,从肖院长给出的数据判断,以及我对深圳楼市的了解。
深圳房价的上涨,罪魁祸首肯定不能算在经营贷头上,顶多只能说是经营贷助推了房价的上涨,毕竟放水嘛,钱就多了。

但投资客占比总共也不到10%,他们能掀起市场上多大的风浪呢?
而且深圳也不是普涨,而是明显分化。
深圳房价上涨,很明显是去年9月取消豪宅税之后,成交的税费成本明显降低,引发业主纷纷上调价格。
而为什么只涨中西部,东部不涨呢?这跟购房资金集中流向中西部中心区有关。
我之前写文章也说过,深圳哪怕是刚需,他们买房都非常注重升值空间。

平常我销售助理接触的客户中,大多数都是南山区工作的人。
从概率上来看,很少有在罗湖、福田工作的,说明南山区大公司多,高收入人群相对多,购买力也相对强。
哪怕是只有400万的预算,他们都不愿意买龙岗,都想买中西部。你要他买东部,他会说东部不涨啊,不想买。
而咨询我的人中,想买深圳房子的,不管是刚需,改善,还是投资客,也是热衷于买中西部地区,因为概念多,认为升值空间大。
反正我觉得分析问题嘛,还是要实事求是,不要夸大。
因为其他城市也有经营贷,大家一样可以通过经营贷去换房贷,一样可以拿房子去做抵押贷款再投资买房,为什么就炒不起来呢?
因为一个城市的涨跌关键不是经营贷那个小口子释放出来的资金,而是需要调控放松一点,带来市场需求的释放才行。


同理还有杭州。


今天,澎湃和证券时报等多家媒体报道:4月17日,浙江两家银行被银保监局处罚,都是因为资金被挪用买房。



深圳和杭州的楼市行情火爆,离不开金融活跃度,这可以助市场一臂之力。

但除此之外,房价上涨,还有很多其他原因。


比如人口流入多少,供需矛盾,调控松紧程度等等。



本文原载于公众号【樱桃大房子】

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