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楼市大调整来临!买房盯紧这个机会

公众号【大咖聊房】发布于:2020-07-17 整理:无聊逛网
上一篇:惊魂未定!险守3200,蒸发3万亿,坐了一周过山车,牛市就这样没了?

导读:7月16日,A股单边下行,三大股指均创近5个月最大单日跌幅,上证指数跌4.5%退守3200点,创业板指跌近6%,行业方面,更是全线下跌。收盘后大家都懵逼了,不禁发问:牛市就这么结束了?两个月赚的两天就跌没了,后面怎么办?带着大家的疑惑,无老师想再把上周发


这几年不良贷款一直在上升。

最开始是威海银行,渤海银行,晋商银行这类中小银行不良贷款比较多,但近年连招行这种大行的不良贷款也开始攀升。

不良贷款上升这个事儿,在经济高速发展时只要企业有赚钱能力、个人不失业,问题都不大。

但时局并不会一直风调雨顺。

今年不良贷款上升速度尤为突出,一季度不良贷款出来后,已经做了相关举措进行控制,当时不少银行接到前所未有的大额罚单。

但二季度随着楼市回暖,大量的资金违规流入楼市,加之经济恢复缓慢,不良贷款还在不断上升。

7月11日,银保监会披露:

截至6月末,我国银行业不良贷款率达到了2.10%,比年初上升0.08个百分点。

一季度不良贷款上升,疫情的影响更大一些,但二季度的上升更多的是楼市的原因。

这还没算上一些银行、企业和地方政府存在故意粉饰和隐瞒不良行为造成的不良贷款。

虽说按照目前的数据来看不良贷款率还处于可控阶段,但今年上半年是疫情,下半年有洪涝,天灾对企业、个人的偿还能力都造成了极大打击,信贷风险还会不断暴露。

因此未来三四季度,甚至明年一二季度,商业银行不良贷款率都可能会有所上升。

不良贷款持续上升,很容易造成局部崩盘。

所以在这种时候,楼市真不能继续添乱了。

01

调控是最好的保护

我们要认清的一个现实是,此轮为缓解疫情压力而放的水,并不会一直持续,经济逐步恢复后,就会收缩。

因此在资金收紧前就得着手调控,前段时间东莞,杭州,宁波等地调控也开始升级,近日深圳也出台了调控措施。

调控出台时总会有一波人哀嚎,但实则地区主动进行的调控收紧,才是对楼市最好的保护。

我国楼市比较特殊,从一开始就不是完全市场化的状态,从根源上来说,土地、规划、价格等等政策干预度都很强。

再加上房产地域性强, 因城施策等原因,整体崩盘的可能性并不大。

但也正是由于各地楼市政策不同,经济差异大,发展不均衡,楼市局部崩盘的可能并不小。

海南、温州、鄂尔多斯、环京都发生过局部崩盘。

最惨烈的是海南,90年代海南,当年楼市崩盘后大部分房企成了银行的债务人,最终也造成了海南发展银行的倒闭,经济增长率一下子回落到了4.8%。

此外近年的环京楼市也发生过腰斩,好在当年高点及时叫停,加上环京购房者以外地刚需为主,还是能抗得住,只是高位站岗的至今仍然满腔愤懑。

局部崩盘虽然有政策性的原因,但反过来看,还好政策及时介入了,否则任由房价狂奔,后期崩得只会更惨。

纵观每一轮房价异常上升,都有信贷在助力。

新房市场的零首付、低首付、二手房市场的高评、经营贷等都是资金违规流入楼市的典型代表。

一套房源违规50万,1000套房源就是5个亿,而如今随便一个新盘的体量都在千套以上。

雨后春笋般拔地而起的新楼盘,不断成交的二手房源,每一套都可能暗藏不良贷款。

信贷端不做好管控,短短一两年就能推高区域内的房价、推高不良贷款率。

而高房价对于老百姓而言百害而无一利。

房子是必须品,结婚得买婚房、家里添丁进口得置换大房子、孩子上学得买学区房,房价越涨越会导致无数人削尖脑袋,掏空六个钱包,互相倾轧的继续推高房价,直到内卷实在卷不下去了,信贷撑不住后,楼市就会崩盘。

一旦区域楼市产生崩盘,其中很难有赢家。

对于有房者而言,自住房房价上涨并不会产生直接利润,对于无房者而言,就算信贷宽松能低首付上车,但未来收入很大一部分都得贡献给月供。

更何况如今已经逐渐进入存量房市场,二手房价格被信贷推高房企,政府也无法得利,是个典型的多输局面。

就算不崩盘,房价大起大落间的利差也非老百姓能准确拿到手的。

因此早调控早好, 否则风险上升,局部崩盘大家都没得玩儿。

真等到上面约谈,强制出台政策,那就是雷厉风行,一招致命,几年的流动性都要被冻结,所以说何必呢?

区域内自己提前调控才是对楼市最好的保护,毕竟房地产仍是支柱产业,竭泽而渔永远是下策。

02

精细化调控时代的机遇

纵观十年我国的楼市调控政策趋势,一直在收紧。

时间上越来越频繁:以前普遍几年一次新政策,随后一年一次新政策,再到短短几个月便出台楼市新政,调控政策出台的时间间隔越来越短;

方式上越来越全面:对比前几年的调控会发现,政策也越来越具体,调控政策已经进入认房认贷认离,限购限签限价时代;

区域上越来越细:逐渐从一线蔓延至新一线二线三线,有的城市甚至细分到了区县(南京,北三县)。

而且已经限购的城市丝毫不敢放松,一旦放开,人和资本都会疯狂涌入,之前的调控措施都白做了。

可见房地产调控政策正朝着精准化、精细化的趋势发展。

对于已限购的城市,短期内只会跟随大趋势延续细分调控,而且也会有越来越多的城市跟进。

但说到底,调控的目的不是降房价,是为了夯实房价,更精准的调控也是为了更精准的夯实房价。

因此精细化调控时代来临,对于拥有购房资质的刚需而言,这是一个难得的机遇。等房价彻底被夯实后,再买房需要投入的成本只会更高。

每次调控,都是在逼走投资客,给本地刚需一个喘息之机,因此无论是贷款政策还是限购政策都给刚需留了口子。

因此对于刚需而言,精细化调控时代应该多关注地方城市的优待政策,核对自己能满足的条件,握好手里的房票、贷票,找准时机低点上车。

更何况每一次调控后房价都会回落,在此期间不仅能更从容的选房看房,还能在议价上有一定优势。

本文由公众号“大咖聊房(ID:dakaliaofang)”原创首发,如需开白请在公号回复“转载”


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本文原载于公众号【大咖聊房】

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