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这样买房,能省几十万!

公众号【力哥理财】发布于:2021-03-10 整理:无聊逛网
上一篇:永远都不要误解了咱的医保!

导读:后 台近期有位朋友的遭遇值得大家警醒。 他是一家公司的项目经理,这几年在投资市场也有一笔不错的收益。总之,混迹多年终于有了一笔可观的积蓄,外加家里人的支持,终于在去年年底在老家买了套房。 原以为人生的下半场有了着落,但好景不长,家里母亲却因突


全文字数:3800

阅读时间:8分钟



昨天文章《这个好产品,以后再也买不到了…》中,我说:


“我个人觉得,都跌到这份上了,真没必要再悲观了,大反弹随时可能出现”


就差直接暗示大家,我觉得明天会有反弹……


但今天这阴阳怪气,有点阳痿的反弹,还是让我失望了……


虽然部分前期抱团股技术性超跌反弹了,但力度不算特别大,而更多中小股则继续下跌,大盘居然最后还收跌0.05%。


看外盘,美港股都稳住了,中概股也大涨了。


看估值,抱团股跌到现在,最惨的牙科茅通策医疗都快腰斩了,尽管估值还是不便宜,但本就低估的银保地三傻,以及更多小盘股,年后还涨了一波,最近也跟着稀里哗啦下跌,估值依然在底部徘徊……


看消息面,这两天也没啥明显利空。


技术面,更是有强烈的超跌反弹需求。


也就是你不管从什么角度看,股市都不应该继续这幅鸟样。


所以我觉得,现在的市场进入了市场先生发疯,恐慌情绪超预期发酵,不讲道理的阶段。


之前很多人争议,抱团股如果崩了,资金会流向顺周期低估蓝筹还是中小盘?


现在看来,大家都错了,带头大哥崩了,血亏,后面跟着的,不管是前任帮主还是一众小弟,哪怕原来就一直在熊市里的,也不会苦尽甘来,继续入坑……


再说下我个人之后的操作。


我这几年都严格按七步定投策略做投资。


唯一的变化是,去年四季度把七步定投策略中的“低估值择时轮动”策略做了优化,从过去只看估值分位点,变成综合考虑各方因素,做更均衡配置。


原理我之前在《估值不是万能药》《过完年,我准备推倒重来》这两篇文章里做过详细说明。


因为我存量资金都已完成定投布局,手里的备用资金就是等着市场大跌时,用价值平均策略+网格收割策略进行对应补仓操作。


如果市场敢继续发疯大跌,我就敢继续对应买入,如果市场突然大幅反转,我也会对应不断逢高收割。


做一个木有感情的机器人。


我给大家的建议也非常简单。


市场发疯阶段,不要轻易重仓下注,最好是用定投的方式,均衡配置,慢慢来。


现在市场分歧非常严重,有人说今年会全面走熊,复刻2018年,甚至复刻2015年股灾,也有人认为风格会整体转向中小盘绩优股,还有人认为接棒崛起的应该是低估值蓝筹,平安万科中字头,当然还有不少人坚信抱团股贵有贵的理,虾兵蟹将只能得势一时,就盼着茅台再跌一点,就全仓抄底了……


这种高分歧才是股市的常态,对应最好的策略也是均衡配置,别把自己后路给堵死了。


当然,定投的钱得是短期不用的,否则你熬不住,心态会崩。


最近几个月,市场不是大涨就是大跌,搞得我不得不经常给大家做当天市场复盘或心理按摩,像个股票号,我很不喜欢。


接下去,股市应该会有一段时间整体趋冷,我还是会多写写其他理财话题。


股市不是印钞机,光靠理财不可能财务自由,提高搬砖技术才是王道。


大家也放平心态,该干嘛干嘛去吧。



……



以下是今天正文。


现在,只要是正规的公司,都会给员工缴纳五险一金,这一金就是住房公积金。


公积金缴纳比例,每个公司都不一样,不过有个大致的范围,通常是员工上一年度平均工资的5%—12%,并且个人缴纳多少,公司也缴纳多少。


比如小王上一年平均工资为1万,公积金缴纳比例为10%,那么个人缴纳1000元,公司缴纳1000元,小王每月的公积金就是2000元。


看到没,公积金对个人是一项福利,对公司则是一个负担,所以公积金高的大都是些国企或者高福利企业。


小钱有个同学,在联通工作,一个月公积金就有6000元,让人羡慕不已。



话说公积金我们每个月都在交,但具体有啥用途,可能很多人还不清楚,今天小钱就来说说这事。


公积金主要有两个用途,最主要的用途是贷款买房,这个相信大家都知道。


公积金贷款买房好处多多,最大的好处就是,公积金贷款利率大幅降低。


目前个人公积金贷款5年以上利率为3.25%,而商业贷款基准利率为4.9%,还普遍有一定程度的上浮,最新全国首套房贷款平均利率大概为5.25%。


100万的房贷,30年等额本息还款,商业贷款总利息为98.8万元,而公积金贷款总利息只有56.7万,足足便宜了42万,一辆宝马的钱省下来了。



其次,公积金提前还贷,基本没有限制,也没有违约金,不过需要注意的是,如果贷款未满一年就申请提前还贷,那么需要一次还清全部房贷。


而商业贷款,至少规定1年内,有些甚至3-5年之内不能提前还贷,否则要支付剩余本金1%-3%的违约金,或者是支付1-3个月月供作为违约金。


但这个好处小钱觉得比较鸡肋,公积金贷款的利率本来就只有3%出头,这笔钱拿去随便买点稳健理财,买些创新银行存款,稳健债基什么的,收益都能更高,何必提前还呢?


当然,如果是自制力太差,管不住手的人,或者有负债就心里发慌的人,那还是提前还了好。


公积金贷款的好处是实实在在的,那具体该怎么办理呢?


下面我们来看看公积金贷款的具体步骤。


首先,我们要知道,申请公积金贷款是有条件的,并不是只要交过公积金就可以,多数城市要求贷款人连续缴纳公积金6个月(含)以上,部分城市要求连续缴纳12个月以上,比如天津、长沙。


而且申请的时候公积金要处于缴存状态,如果中途断缴,需要重新计算时间。


所以,如果接下来一段时间有买房打算的,尽量不要断缴。


现在有些城市可以支持自己缴纳公积金,这个大家可以拔打公积金电话12329,问问自己所在的城市是否支持。


另外,公积金贷款只可用于购买普通住宅,如果你是要买别墅、商业用房等,也不能贷款。


满足上面两个条件,你就可以办理公积金贷款了。


公积金贷款虽然便宜,但并不是你想贷多久就贷多久,想贷多少就贷多少的。


公积金贷款的最长期限,不得超过30年,而且不能超过退休前剩余的年限。


比如你现在45岁,60岁退休,那最长就只能贷15年了。


关于贷款额度,每个城市也有最高额度限制。


在北京,每缴一年社保,就增加10万额度,缴满12年,最高能贷120万。


上海是个人最高可贷50万,夫妻两人以家庭为单位,最高可贷100万,如果有补充公积金,家庭公积金最高额度上调至120万,个人最高贷款额度则上调至60万。


深圳个人最高可贷50万,夫妻两人以家庭为单位,最高可贷90万。


所以看到没,每个城市多少有点差异。


注意,这只是最高额度,不是说你就能贷这么多,你实际能贷的钱,还取决于你的公积金账户余额。


拿深圳来说,可贷款额度=公积金账户余额*14,如果你公积金余额为2万,那最多只能贷28万。


还有一种更简单的方法,可以一步算出你的公积金贷款额度,直接到你所在城市的公积金中心官网、支付宝小程序等平台查询。


比如上海,可以在支付宝里打开随申办,在上面找到公积金——公积金贷款试算,输入个人相关信息就可以看到公积金贷款额度了,非常方便。



不过像北上深这样的一线城市,现在房价动辄几百上千万,即使贷款额度有一百万,也是远远不够的。


所以一般都得申请组合贷,也就是公积金贷款+商业贷款。


购买新房时,办理公积金贷款很简单,直接找开发商合作的银行办理就行。


但是买二手房的时候,会有点麻烦,你得自己去查询业务办理网点。


以上海为例,进入上海住房公积金官网,在首页的办事大厅里找到业务网点。



点进去可以找到各贷款商业银行业务网点,找个方便的自己去办理就行。



如果你不想自己麻烦,也可以让中介帮你办理,但是通常会收取一定的按揭费,估计几千块钱。


土豪可以直接花钱找中介,手头拮据的,还是辛苦点自己办理吧。


在实际贷款过程中,很可能还会遇到下面几个细节性问题:


1、商转公怎么办?


对于不满足公积金贷款资格的购房者,先使用商贷,后续再转成公积金就是一个权宜之计。


商转公主要有两种方式:


客户先自筹资金把原银行贷款结清,原房产抵押撤销,重新办理抵押后,公积金中心将款项打到客户存款账户。


客户缴纳保证金,用本人或配偶或其直系亲属的另一套房子做抵押,公积金中心可放款给客户,等客户还清原贷款后,退还保证金。


2、首套和二套有啥差别?


首套和二套在首付比例和贷款利率上差别还是很大的。


以上海为例,首套90平米(含)以下,首付比例为20%,90平米以上首付比例为30%,如果是二套的话,首付比例为50%。


首套公积金贷款利率为3.25%,二套上浮10%至3.575%。


3、异地公积金贷款怎么办?


很多人应该都有这样的烦恼,比如我想在杭州买房,但是在上海交的公积金,异地买房能不能用公积金贷款呢?


这个不同城市政策不一样。


有些城市支持全国范围内的异地贷款,比如北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、哈尔滨、太原、成都、海南、乌鲁木齐、贵阳、西宁、杭州、银川等。


有些支持省、区内异地贷款,比如青岛、沈阳、长春、济南、洛阳、合肥、西安、昆明、兰州等。


还有些城市相互之间可以互贷,比如长三角中游城市群(武汉、长沙、合肥、南昌等)之间,四川和重庆之间。


4、还款方式怎么选?


房贷的还款方式有两种:等额本息和等额本金。


我们先来看看这两种还款方式的优缺点。


等额本息的优点是还款额固定,简单明了,缺点是还的总利息较多。


等额本金的优点是还的总利息较少,缺点是前期还款压力较大。



这样就简单了,如果你现在收入高,还款能力强,或者想少还点本金,那就选等额本金,否则就选等额本息。


这个知识点,力哥以前专门写文章说过,有兴趣的可以看《这样买房子,能省十万块!?》


看到这里,可能有人会说了,我又不打算买房,那公积金还有啥用呢?


这就要说到公积金的第二个用途了——提取


只要你有下面情形之一,公积金都可以取出来用:



购买、建造、大修自住住房;


偿还自住住房贷款本息;


无房者租房自住;


突发事件造成家庭困难;


完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的

退休;


出境定居。



看到没,只要你想提取,其实公积金余额是很容易取出来的,办理手续也很简单,直接带上相关材料去附近的公积金管理中心业务网点申请就行,有些可以直接在支付宝公积金小程序上办理。



公积金每个城市都多少有点差异,上面文章里说的是一般情况,如果你打算办理相关业务,还是建议去当地的公积金官网看看详情,或者拨打公积金电话12329问问问具体细节,毕竟买房无小事。


最后,希望大家都能善用公积金,早日拥有自己的房子。



本文原载于公众号【力哥理财】

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